浅析房地产价格影响因素

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1、浙江大学远程教育学院大专生毕业作业题目浅析房地产价格影响凶索专、lk建筑工程管理学习中心姓名学号711129328008指导教师未找到目录项。引言经过十几年的发展，朝着市场化改革方向快步前进的房地产业渐渐成为我同岡民经济的支柱产业,房地产业成为推动我同宏观经济的重耍力量的同时，也成为决定千万家庭生活福利的重耍因素。在中同，无论是政府、企业还是个人，都关心着房地产业的健康发展。近些年来，全同大中城市房价竞相上涨，远超出同期居民的工资收入增长水平，而政府房价调控政策的接连出台,仿佛也没宥压下房价快速上涨的势头，使得房价不断升高的现象越來越成为新闻、政府、公民关注的焦点。若以2004年为例，商

2、品房销售价格比上年増长14.4%,之多，而人们的工资上涨速度远远跟不上房价的上涨，使得这个快速上涨的高房价大大超过普通人的购买能力，限制了大多数普通人的购房需求。与此同时，政府虽然幵始采取一系列抑制房价过快上涨的措施,而结果却是房价仍然持续上涨，新的地王不断出现。在这种情势下，了解房价上涨的原因是至关重要的，这也是木文研究的目的所在。在我同的房地产市场上，影响房地产价格的因素宥很多，各种因素对房地产价格的影响程度不尽相同，宥的因素变动会使房地产价格上涨，宥的因素会使房地产价格卜*跌；各种因素对房地产价格的作用方式也冇差别，冇的影响是直接的或明显的，冇的影响则是间接的或隐蔽的。二、供给与需

3、求因素影响房地产价格的变动趋势（一）需求因素对房地产市场的影响从房地产市场的需求形势看，影响房地产需求方而的因素，通常可归纳为四个方而;人口、消费偏好、购买力及投机。从时间构成方而看，人口、消费偏好、购买力三个因素属于影响长期需求的因，而投机因素则是影响房地产的短期需求。首先，人口因素。房地产的需求主体是人，人口数量的多少对房地产价格冇着很大的影响。人口数景从三个方而影响房地产价格:一方而，人口数景的提高增加对房地产的直接需求：一方而，人口数量的提高有可能刺激商业、服务业等产业的发展，从而提高房地产人格：一方而，人口数量过高会造成生活环境恶化，冇可能降低房地产价格。在这三方面屮，人口数景

4、出现过高导致环境恶化的现象是很少见的，人口数景的提高以前两个方而的作用为主。其次，消费因素。以下是从三个方面分析居住消费。首先，随着城咁化速度的加快，大城

5、廿円益吸引各方面人冰的进入，而像上海这样的经济龙头城iK更是吸引了众多的跨W公司和大型K营企业抢滩上海，于是源源不断的资本和管理型、技术型人冰从全W乃至全球蜂拥而来，成为上海房地产帘场屮居住消费的重要成分：其次是城I廿人口的存量部分，这部分消费者的消费目的主要是改善居住环境以及动拆迁需求。而这其屮很大比重是属于保障性消费，是广大屮低收入家庭的自住需要：最后是由于城iK发展所必需的动拆迁引发的强制性需求，为调整城I仏十地利用结构，加强基

6、础设施建设，改善I廿容帘貌及居K的生活环境，全U旧城改造步伐呈现加快趋势，造成被动住房消费需求在短期内急剧释放，从而易于透支未来的住房消费，增加当期的住房需求。再次，购买力因素。随着生活水f•的提高，人们的购买力提升，对房地产的需求增加，导致房价升高。购买力从两个方而影响房价:一是人购买力的提高是整个经济发展的结果，而经济发展表明着投资、生产、经营活动活跃，对厂房、办公室、商场、各种文娱设施等的需求增加，引起整个房地产价格上涨：二是购买力提高以后，人们对居住数量、居住条件冇史多史高的耍求或者说人们的边际消费需求增加，进仙带动对房地产的冇效需求增加，导致房价升局。最后，投机因素。相对投资来

7、说，投机是指炒作房地产市场，通过网房、广告欺骗手段等迅速抬高房地产价格，引起房地产价格泡沫。被抬高的房地产价格导致普通人更是没钱买房，仙这种倒买倒卖的行为又极舄引起房地产市场上价格的动荡，破坏房地产市场秩序。因此，为了稳定房地产市场乃至整个宏观经济，并且保证普通人的买房福利，政府应采取各种手段限制房地产市场上的投机行为。（二）供给因素对房地产市场的影响城市化的快速发展，使得对土地的需求急剧増加，而这一•般是通过十地农转非，即农地非农化，改变使用用途性质來进行的。因此，城布化过程也是大量十地农转非的过程，这部分转为非农、Ik用地的十地直接形成了城布郊区的十地供给。然而，2010年长达半年之

8、久的农转非暂停，直接导致了十地供给的不足，这为F1后房价上扬埋下了伏笔。社会保障的欠缺以及非熟地出让的现行模式导致供给不足。按新税制进行财政收入分配后，在绝对额略冇增长，相对额急剧下降的财政收入分配格局面前，地方政府无力将城市十地完成动拆迁后将熟地出让给开发商，其实际情况往往是将十地出让金与动拆迁费用分开处理，从而造成资金链十分紧张。开发商在缴纳了十地出让金之后必须想方设法地完成相关地块上的动拆迁方能实行项目开发。这就造成一个误解，