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时间:2018-05-01
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1、浅析我国房地产价格的影响因素房地产价格因素楼市调控 一、我国房地产价格的影响因素 我国房地产价格影响因素主要有以下几个方面:(1)土地资源因素,政府垄断了房地产一级土地市场,实行土地使用权和所有权分离的制度,政府对土地的出让数量进行自主调控,如果政府对土地的供应计划和土地利用规划不科学,当地的房地产开发规模和结构将会受到土地资源的直接影响,导致房价的上升或者下跌。(2)消费者的收入因素,房地产的有效需求直接影响当地消费者的收入水平,如果收入水平高,则消费者的住房消费能力就会提升,从而带动当地房地产价格的提升。(3)消费者的偏好因素,房地产价格的开发
2、需要综合考虑当地消费者的偏好,譬如高层、多层、低层和别墅项目等,都需要以消费者需求偏好为前提,否则将出现滞销情况,从而促使房地产价格的下降,反之将拉动消费,促使房地产价格上升。(4)住房保障制度因素,根据住房消费群体的划分,房地产二级市场有廉租房、经适房和商品房三种,前两者适用于中低收入家庭,其价格可由政府直接决定,而后者的价格完全由市场自行调控。如果当地政府房地产开发的主要方向是廉租房和经适房,则会直接影响商品房的价格。(5)人民币汇率升值因素,人民币汇率的升值意味着大量外资进入国内市场,房地产市场也会成为这些资金投资的目标之一,资金供给的增加,将推
3、动房地产价格的上涨,而上涨的房产价格存在泡沫风险。(6)房地产开发成本的因素,包括土地成本、前提规划费用、基本建设费用、管理费用、销售费用、税收费用等,房地产开发商为了收回开发成本和获得足够的盈利,就必须提高房价,以保证房地产开发项目的经济效益。 二、维持我国房地产价格稳定的策略 1、提高土地的利用率 目前我国城市土地的利用率不高,存在着用地的压力,笔者认为只有科学有效地利用土地,才能够给房地产行业提供充足的土地资源:(1)土地的科学规划管理,根据城市的人口规模、自然资源条件和交通环境等,综合考虑区域的经济和自然情况,避免园区开发建设脱离城市规划
4、而造成的耕地浪费和建设重复。(2)协调各产业的用地比例,发挥土地利用规划的指导作用,在城市中心地段规划收益较高的商业用地,在区位不明显的地段规划效率较低的原国有工业企业和行政机构。(3)加强旧城改造的步伐,出台相关的土地调控政策和城区开发政策,重置土地资源,提高优质土地资源的利用效率,至于新区的开发建设,除了国家或者地方重点开发的项目之外,其他的项目开发规模应该得到一定的控制。 2、拓展房地产融资渠道 很多情况下,即使房地产价格明显偏高,都不乏大量的投资者和投机者,但能够真正能满足投资者的安全性金融产品仍然存在不足,笔者认为可以综合考虑以下几种房地
5、产融资渠道的拓展方法:(1)建立完善的融资监管机制,保证房地产融资的安全性,一是建立房地产融资方面的法律法规,其中包括行业的管理标准、资金运行的监督机制和违法行为的处罚条例等,二是建立严格的政府监管和行业自律机制,加强对融资资金的财务和经营活动审核。(2)促进房地产规模经济的发展,对融资资金进行总量调整,通过购并重组和机构投资者的培养,促进融资资金的规模经济发展。(3)引入国外的先进管理,促使融资资金的规范化发展,建立中外合资的融资管理公司,规范我国投资融资企业的发展。 3、完善我国的住房保障体系 我国目前的住房保障体系存在明显的缺陷,对于城市大多
6、数低收入家庭来说,住房的问题始终严峻,因此要从以下几方面入手完善我国的住房保障体系:(1)提高住房保障家庭财产和收入申报制度的透明度,实行“住房保障实名制”,进行统一和实时的动态管理。(2)界定保障的范围,一是中高收入的家庭,这些人有足够的消费能力,要排除在保障房制度的保障范围之内,二是中等收入水平的家庭,政府可以提供贷款和税收优惠,也可以不计入保障房保障的范围之内,三是中低收入的家庭,纳入经济适用房制度的保障范围,以货币直接补贴的方式帮助这些家庭购买经适房或者租房,四是低收入家庭,主要依靠廉租房制度解决其住房问题。 4、其他的房价维稳建议 通过转
7、变房地产市场供给的调控方式、建立房地产信息公开预警系统、限制外资进入我国房地产市场、区别性对待房地产市场的消费需求等方式,健全房地产管理制度。与此同时,明确土地储备制度的目的、完善土地收益分配制度、优化土地供应结构等宏观调控手段,也是我国房地产价格维持稳定性的具体方法。 三、结束语 综上所述,房地产作为国民经济的重要组成部分,其价格的稳定性受到土地资源、消费者收入水平、消费者偏好、住房保障制度、人民币汇率和开发成本等因素的影响,制约着我国房地产市场的健康发展。笔者认为,我们只有通过土地利用率提高、拓展房地产融资渠道和完善住房保障体系等措施,才能够稳
8、定房地产的价格。
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