浅析房地产价格影响因素

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1、浙江大学远程教育学院大专生毕业作业题目浅析房地产价格影响因素专业建筑工程管理学习中心紫金港姓名学号711129328008指导教师―7目录一、引言1二、供给与需求因素影响房地产价格的变动趋势1（一）需求因素对房地产市场的影响1（二）供给因素对房地产市场的影响2三、利率与对房地产价格的影响2（一）利率变动通过房地产开发商行为来影响房价2（二）利率变动通过抑制房地产投资来影响房价3四、通货膨胀对房地产价格的影响3（一）工资的上涨幅度与通货膨胀基本保持一致3（二）负利率凸显住房保值功能3（三）租金平滑房价波动，体现住房刚性需求4五、土地价格的走势影响着房地

2、产价格4六．结论4参考文献57一、引言经过十几年的发展,朝着市场化改革方向快步前进的房地产业渐渐成为我国国民经济的支柱产业,房地产业成为推动我国宏观经济的重要力量的同时,也成为决定千万家庭生活福利的重要因素。在中国,无论是政府、企业还是个人,都关心着房地产业的健康发展。近些年来,全国大中城市房价竞相上涨,远超出同期居民的工资收入增长水平,而政府房价调控政策的接连出台,仿佛也没有压下房价快速上涨的势头,使得房价不断升高的现象越来越成为新闻、政府、公民关注的焦点。若以2004年为例,商品房销售价格比上年增长14.4%,之多,而人们的工资上涨速度远远跟不上

3、房价的上涨,使得这个快速上涨的高房价大大超过普通人的购买能力,限制了大多数普通人的购房需求。与此同时,政府虽然开始采取一系列抑制房价过快上涨的措施,而结果却是房价仍然持续上涨,新的地王不断出现。在这种情势下,了解房价上涨的原因是至关重要的,这也是本文研究的目的所在。在我国的房地产市场上，影响房地产价格的因素有很多，各种因素对房地产价格的影响程度不尽相同，有的因素变动会使房地产价格上涨，有的因素会使房地产价格下跌；各种因素对房地产价格的作用方式也有差别，有的影响是直接的或明显的，有的影响则是间接的或隐蔽的。二、供给与需求因素影响房地产价格的变动趋势（一

4、）需求因素对房地产市场的影响从房地产市场的需求形势看，影响房地产需求方面的因素，通常可归纳为四个方面；人口、消费偏好、购买力及投机。从时间构成方面看，人口、消费偏好、购买力三个因素属于影响长期需求的因，而投机因素则是影响房地产的短期需求。首先，人口因素。房地产的需求主体是人，人口数量的多少对房地产价格有着很大的影响。人口数量从三个方面影响房地产价格:一方面,人口数量的提高增加对房地产的直接需求；一方面,人口数量的提高有可能刺激商业、服务业等产业的发展,从而提高房地产人格；一方面，人口数量过高会造成生活环境恶化，有可能降低房地产价格。在这三方面中,人口

5、数量出现过高导致环境恶化的现象是很少见的，人口数量的提高以前两个方面的作用为主。7其次，消费因素。以下是从三个方面分析居住消费。首先，随着城市化速度的加快，大城市日益吸引各方面人才的进入，而像上海这样的经济龙头城市更是吸引了众多的跨国公司和大型民营企业抢滩上海，于是源源不断的资本和管理型、技术型人才从全国乃至全球蜂拥而来，成为上海房地产市场中居住消费的重要成分；其次是城市人口的存量部分，这部分消费者的消费目的主要是改善居住环境以及动拆迁需求。而这其中很大比重是属于保障性消费，是广大中低收入家庭的自住需要；最后是由于城市发展所必需的动拆迁引发的强制性需

6、求，为调整城市土地利用结构，加强基础设施建设，改善市容市貌及居民的生活环境，全国旧城改造步伐呈现加快趋势，造成被动住房消费需求在短期内急剧释放，从而易于透支未来的住房消费，增加当期的住房需求。再次，购买力因素。随着生活水平的提高，人们的购买力提升，对房地产的需求增加，导致房价升高。购买力从两个方面影响房价:一是人购买力的提高是整个经济发展的结果，而经济发展表明着投资、生产、经营活动活跃,对厂房、办公室、商场、各种文娱设施等的需求增加，引起整个房地产价格上涨；二是购买力提高以后，人们对居住数量、居住条件有更多更高的要求或者说人们的边际消费需求增加，进而

7、带动对房地产的有效需求增加，导致房价升局。最后，投机因素。相对投资来说,投机是指炒作房地产市场，通过囤房、广告欺骗手段等迅速抬高房地产价格，引起房地产价格泡沫。被抬高的房地产价格导致普通人更是没钱买房，而这种倒买倒卖的行为又极易引起房地产市场上价格的动荡，破坏房地产市场秩序。因此，为了稳定房地产市场乃至整个宏观经济，并且保证普通人的买房福利，政府应采取各种手段限制房地产市场上的投机行为。（二）供给因素对房地产市场的影响城市化的快速发展，使得对土地的需求急剧增加，而这一般是通过土地农转非，即农地非农化，改变使用用途性质来进行的。因此，城市化过程也是大量

8、土地农转非的过程，这部分转为非农业用地的土地直接形成了城市郊区的土地供给。然而，2010年长达半年之久的农转