影响房地产价格因素分析

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1、影响房地产价格因素分析影响房地产价格的因素非常复杂,单一因素的分析难观全貌,甚至出现盲人摸象的结果。影响房地产价格的因素非常复杂,单一因素的分析难观全貌,甚至出现盲人摸象的结果。笔者在此试图对影响当前我国房地产价格走势的因素作一梳理,希望能对房地产各参与主体判断市场的趋势起参考作用,也希望对政府的房地产调控起到抛砖引玉的作用。住房制度改革对房地产市场产生了重大影响在建国后的40多年时间里,我国一直实行的是高度福利化的住房制度,住房分配实行实物配给,简称“单位分房”。在单位分房的时代,住房市场是不存在的,因为个人只拥有住房的使用权,没有所有权,住房不能用

2、于市场交换和流通。因此,在没有房改之前,严格来说住房市场是不存在的。1998年,国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,它表明我国新的住房政策开始实施。政策目标是将城市住房消费从实物分配向货币分配。从政策导向看,国家明确提出要把房地产培育成支柱产业、把住宅产业培育成国民经济新的增长点,并出台了一系列的扶持政策,也刺激着住宅产业的增长。例如居民购房时申请银行按揭贷款,对按揭贷款实行利率优惠等。17住房制度改革和鼓励住房消费的政策极大地刺激了房地产市场的发展。1999年的住房销售面积为1.18亿平方米,住房销售金额为2188亿人民

3、币;而2009年的住房销售面积为8.5亿平方米,住房销售金额为36763亿人民币。在房改后的11年里,中国的住房销售面积和销售金额分别增长了6倍和15倍。这些数据充分反映了住房制度改革之后中国房地产市场取得了巨大的成就。但中国的住房制度改革也带来了一些新的问题,主要是过度依靠市场而忽视了政府在住房保障方面的作用,导致买不起房子的人越来越多。如果说房改之前中国的住房制度是高度福利化的住房制度的话,那么,房改之后中国的住房制度变成了高度市场化的住房制度,从一个极端走到了另外一个极端。一个简单的证据是保障性住房投资占住房投资的比重越来越低,到2008年前后经

4、济适用住房投资占房地产投资的比例只有3%左右。从全球的视角看,这两种极端的住房制度都是行不通的。高度福利的住房制度是一种没有效率的制度,但过度市场化的住房制度是缺乏公平的制度。在完全市场化的住房制度下,房价是由有钱人决定的,大多数人的收入必然难以承受住房价格。17政府当然会看到这样的问题,2007年出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(简称24号文件),开始对1998年出台的住房制度进行调整,2010年的房地产调控对住房保障制度的建设给与了更多的关注,2010年6月12日,建设部等七部委联合出台了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见

5、》,有关部门正在研究制订《住房保障法》。这些政策动向说明,我国的住房制度还依然处在不断改革和完善过程中,未来的制度调整仍然是影响房地产市场的最重要因素。这是研究和分析我国房地产市场走势所必须注意的问题。财政税收体制对房地产的影响在现阶段中国房价的上涨过程中,制度性的因素除了上述的住房制度改革之外,分税制改革也是不得不提的。由于分税制的存在,使地方政府与中央政府在房地产调控的立场出现较大的分歧,不仅影响到中央的房地产调控的权威,而且影响到房地产调控的效果。1994年中国实行了分税制改革,分税制改革对中国经济增长的贡献很大,但也带来了副作用,出现了地方政府

6、的财权与事权不对等现象,各级财政越往上级资金越充裕,越往下级财政越艰难。17由于地方政府普遍入不敷出,求助中央政府拨款就成必然之势,中央向地方的转移支付遂成为地方政府预算收入的重要项目。而中央财政的转移支付能力毕竟有限,于是,地方政府自然就要把眼光投向金融资源。1995年前后由城市信用社、信托机构以及融资中心等机构制造的金融混乱就是在这个大背景下产生的。然而,随着改革的逐步深化,地方政府的行政权力对金融资源控制力越来越弱,地方政府为了弥补财政缺口,必须另辟溪径。1998年的住房制度改革使全国的房地产市场逐渐活跃,地方政府拥有的最大的一块资源――土地成为

7、弥补财政缺口的最好途径。1998年,这个数据不过区区67亿,随后以每年翻番的速度增长,至2009年底各地土地出让收入1.2万亿,而2009年地方财政收入总额为3万多亿元。这足以说明,土地,已经变成地方政府名副其实的第二财政。事实上,在许多地方,土地收入已经占到地方财政收入的一半以上。地方政府在土地上的财政收益不仅表现在巨大的土地收益上,也同样表现在房地产的交易过程中。统计表明,在整个房地产的建设、交易的过程中,政府税、费收入占到了房地产价格的将近30～40%左右。如果再加上占房地产价格20～40%的土地费用,地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价

8、格的50～80%。而这些滚滚而来的财富大都流进地方政府以及房地产相关部门的口袋。如此诱人的暴利