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1、房地产价格影响因素探究及实证分析天津大学硕士学位论文房地产价格影响因素探究及实证分析姓名：陶芳中请学位级别:硕士专业:数量经济学指导教师:郑丕诵20080501屮文摘要本文从房地产价格的相关理论岀发，研究影响房地产价格的相关因素，并运用北京市房地产市场釆集的实际数据，从实证角度分析了具有代表意义的因素对北京普通住宅价格的影响。首先，采用多元回归法，建立经典多元回归模型,对模型进行了变量系数显著性检验、模型总体显著性检验、多重共线性分析、一阶自相关检验、方差分析，用逐步冋归法剔出不显著因素，得出以下结论:建材出厂价格指数、居民消费价格指数
2、和住宅用地土地交易价格指数这三个解释变量对北京普通商品住宅价格具有显著影响，影响程度达到了•％。另外，从建模的回归系数可以看出，它们对住宅价格的影响是同向的。进一步，通过引入虚拟变量，分析了政策因素对北京市房地产业的影响，结果表明，当期政策不会对住宅价格产生显著影响，它的作用会滞后期。最后,结合实证分析，探讨了北京房地产市场在奥运会后的发展契机，并提出了政策建议，指出应积极应对后奥运风险,抓住奥运契机，借鉴先前奥运会办城市的成功经验;加强地价管理和开放建筑市场，降低住宅建造的成本，这样才能降低建造商的成本,进而有效控制房价。关键词：房地
3、产价格多元回归分析逐步回归奥运经济，。眦砸谢・，僦酬，8】】：，甜蝴，面，.%啦,'眦锄舟ill恤・,0仃血，虫曲No笆®1卿'8枷咖:OO。玛饿，图目录图论文逻辑框架。.图•房地产开发投资累计增速趋势图•商品房及商品住宅竣工面积变化?图•房地产开发投资增幅趋势？图•房地产开发面积增长趋势.图•北京房地产价格分布图北京市建安材料价格指数?图.回归标准化残差拟合图??表目录表•商品住宅价格构成？表.世界各地房地产、股票价格及通胀率表.商品房施工面积增量变动情况表.房屋销售价格比上年涨跌幅度表•北京市普通住宅销售价格构成表•不同环线区域内距
4、最近号线站点附近房价特征??・・表•政府部门颁布的与房地产有关的政策表•回归分析数据表.纳入模型的变量表.模型汇总?.表•方差分析表冋归系数表?相关系数矩阵??・表•模型估计结果表•模型估计结果表?北京市域用地汇总？独创性声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的研究成果,除了文中特另/以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得茏番盘堂或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均己在论文中作了明确的说明并表示了谢意。翩学位论文作者签名
5、：签字口期：年月弓口学位论文版权使用授权书木学位论文作者完全了解基盗盘堂有关保留、使用学位论文的规定。特授权茉鬢盘埜可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索,并采用彫印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。保密的学位论文在解密后适用本授权说明导师签名：学位论文作者签名：蕊签字期：签字日期：伽年月日第一章绪论绪论第一章■研究背景房地产是人类赖以生存和生活的基础和载体，房地产业则是我国当前宏观经济中的支柱产业。房地产市场的发展主要体现在住宅市场的快速发展上，由于住宅产
6、业关联度高，它的发展带动了建材、冶金、纺织、化工、机械、交通、邮电通信、家电家具等许多行业的发展，为这些产业提供了立足的场所，扩大了对些产业的社会需求,住宅投资的诱发系数达到了.・・,即每投入元的住宅投资，可产生出•元的相关产业需求。因此，房地产业的快速发展对中国经济的持续增长无疑起到了举足轻重的作用，特别是年的国家住房制度改革，确定了深化城镇住房制度改革工作的目标，停止住房实物分配，逐步行住房分配货币化,建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应系,发展住房金融，培育和规范住房交易市场。这项住房制度改革改变了人们住房消费观念，使
7、得房地产业进入高涨期，在全国经济增长疲软的大形势下,房地产业却连续几年一枝独秀，投资热、开发热、建设热，发展速度成倍高于其他行业。可同时，由于我国房地产业起步较晚，房地产市场历程较短,其存在的问题很多，也很突出。统计数据显示，自年全国各地陆续岀台房改政策以来，年相应岀现了一个购房高峰期。年的年间，全国城市住房平均售价上涨了•倍,部分城市上涨幅度甚至为两位数，年更是惊人，特别是年，有的城市的住宅价格到%左右,远远超过我国国民收入水平的涨幅，年上半年涨幅虽然相对有所回落，但下半年涨势仍然很强劲。而年之后房地产的销售额的上涨速度甚至快于销售面
8、积的上涨速度,更是突出了在房地产业发展的同时，房地产价格的飞速上涨。国家统计有关统计数据显示，年月份全国个大屮城市房屋销售价格同比上涨・％,涨幅比上月高•个百分点。新建商甜住房销售价格同比上涨・％,涨幅比上
