我国房地产价格影响因素的实证分析

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1、我国房地产价格影响因素的实证分析摘要：房地产是我国国民经济发展的重要支柱，近年来，其价格居高不下。为了探宄房地产价格变动的影响因素，本文通过模型推导，选取了人口数量、物价指数、收入水平、贷款利率、人均GDP和土地价格等6个指标作为解释变量，与被解释变量房地产价格进行多元线性回归分析；利用拉格朗日乘数(LM)法检验回归方程的自相关性；并用逐步回归法剔除回归结果的多重共线性。最终确认房价主要受人口数量、物价指数、贷款利率和土地价格的影响，本研究对以后分析具体房地产项目的经济效益和风险评价具有指导意义。Abstract：Realestateisan

2、importantpillarofthenationaleconomicdevelopmentinChina.Inrecentyears,housepriceremainshigh.Inordertoexploretheinfluencingfactorsofrealestatepricechanges，throughmodelderivation，thispaperselectssixindicatorsaspopulation,priceindex,incomelevel,loaninterestrate，percapitaGDPandl

3、andpriceasexplanatoryvariables，andexplainedvariable,realestatepricesforregressionanalysis；Lagrangemultiplier(LM)methodwasusedtotesttheautocorrelationoftheregressionequation；andthestepwiseregressionmethodwasusedtoeliminatethemulticollincarityofregressionresults.Finally，itisc

4、onfirmedthathousepriceisinterestrateandlandprice.Thisstudyhasinstructivesignificancetoanalyzetheeconomicbenefitandriskevaluationofspecificrealestateprojectinthefuture.关键词：房地产价格；多元回归；实证分析；LM检验Keywords：realestateprice；multipleregression；empiricalanalysis；LMtest中图分类号：F293.33文献

5、标识码：A文章编号：1006-4311(2017)02-0040-040引言随着中国经济的逐渐发展，房地产行业不断壮大，并已成为国民经济的重要组成部分。在新常态下，房地产价格波动异常猛烈，2001年初至2002上半年房地产价格不断下降，从2002下半年到2005年初的房地产价格开始逐步上升，并抵挡了为期两年的市场冲击，但2007,下半年房价开始下降，直到2009首季度才反弹降落并迅速攀升，达到历史高点。如此频繁的房价波动具有潜在的隐患，对中国经济的发展是有百害而无一利的。因此，研宂中国的房地产价格波动的主要经济因素，对防止当前和未来中国可能由

6、房地产引发的经济危机着重要的现实意义。西方国家有着发达的市场经济，对房地产价格机制的研宄较早，在强调政府作用的同时，也普遍关注市场规律的作用［1］。而对于房地产市场，内部机制的研宄相当丰富。在大量的实证研宄中，人口因素经常被用来解释和预测房地产价格的变化和趋势，如Kallberg等人在针对美国早期一些城市的住房价格研宄中，认为二战后生育婴儿高峰是人们购买房屋，房价的上涨的主要原因［2］。Brzezicka和Wisniewski分析了威尔士和英国住宅交易量和宏观经济的波动，尤其是在上世纪80年代揭示了金融自由化的影响，主要研宄房地产市场交易量和

7、人口结构的变化关系，最后得出结论，住宅需求波动是在市场成交量转变的关键因素［3］。Saita、Shimizu和Watanabe考虑到滞后过程，认为房地产价格与模型的变化、住房建设成本、就业和收入有直接的关系，得出利率和房地产价格呈负相关的结论［4］。Stevenson通过研究发现，英国房贷利率和长期利率挂钩制度是导致英国近几年房地产价格上涨的主要原因［5］。同时，国内学者也进行了大量的的屮国房地产价格波动研究［6-8］,冯涛和杨达对GDP和银行贷款进行分析，认为银行的贷款并不影响房地产价格［9］。袁博和刘园则认为长期外资流入是导致是巾国房价上

8、涨的一个重要因素［10］。顾海峰通过房地产价格的实证分析，主要侧重于汇率和利率，得出结论：汇率与房地产价格之间呈正相关关系，利率与房地产价格呈负相关关系［11］。本