合肥金濠项目整合营销策划总思路_(可排版)

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1、提案大纲市场分析项口分析“风险控制及企业目标”发展战略发展模式“创新地产模式”核心价值提升物业定位国际都市蓝本•合肥首座HILLS生态型创新城市综合体世华营销体系观。观全，以明向！市场简析市场大势下滑，有待冋暖，当前市场促销战屡见不鲜。国家及地方宏观调控政策松动，鼓励消费趋向显现。降价、促销与政策调控等多方因素使得购房者观望情绪进一步延续。市场言论四起，焦点已经悄然转向购房时机的探讨。合肥区域市场刚性需求强劲，房价、供应、需求等皆处于健康状态。楼市冋暖的条件」I•:在完善。合肥楼市的核心问题在于观望。合肥楼市预测刚性需求的强

2、劲伴随市场言论的深化和地产商对价格底线的坚守，合肥楼市回暖的转机将逐步呈现，市场观望情绪至08年将显现弱化。转机并不意味着市场将再度呈现火爆，下一阶段的市场将不再全面飘红，尤其住宅市场的去化难度依然存在，个案营销成功与否史加取决于营销水平的高低以及对市场契机的把握与创造。本案目标客户的精确锁定形象高于定位占位先于市场泛塔尖阶层中产阶层投资类商业经营类“分期开发”广义的目标客户定位延展首先抓住核心客户（社会中产人士），并以他们为形象典范树立标竿，适时向上延伸和向下扩展。客户构成层次相对偏高，购房承受力相对东、南、北几大区域较强

3、，仅次于屮心区域。文化素质相对略高，通常较为重视项目的内涵，并对品质有着较高的鉴赏力。客户群体构成较为复杂，受区域的局限性较小，来源于城市各个板块均冇可能。年龄层次相对年轻，以25-45岁之间为主体，较容易接受新兴事物。追求品质与内涵的高鉴赏力一族区域的冃标客户构成决定了我们必须拔高项R的品质与形象，项R的规模更是决定了我们必须有海纳百川的气度与气势，所以，我们的所冇营销活动将围绕他们展开，但绝对不仅仅局限于他们。我们的目标：辐射全城！！矢口。知已知彼,方得胜！——地块认识地块曲东西两人组团构成，即便中间存在现冇建筑阻隔，但

4、其规模及影响力亦不可忽视。地块级别较高，紧邻城市首席主干道长江西路。居住环境优越，生态环境良好，商业氛围较佳，已经屈于成熟的生活居住圈。远眺大蜀山、俯瞰董铺水库。已基本成为区域商圈的核心。商务办公氛围初步形成，企事业单位密集加上金座的成功运作使区域已经形成了一定的市场认知。地块级别：基本索质：区域房地产开发已经形成良好规模与市场认可，加之地块规模与素质，项口具备塑造一个城市级地产开发的各项内涵。我们的认识项目的立地条件决定了我们有充足的空间可以去开拓与放大。地块的索质与级别为我们提供了影响城市发展的口J靠原动力。项口的规模注

5、定了我们将成为改变城市格局的恢宏巨著。如果以常规的理念、保守的思维操作本案，将是对地块价值的亵渎。当前市场环境下，随波逐流者必被市场湮没，敢于先者为智、勇于攀者可赢。我们有能力并且有必要成为城市的名片，区域的领导者，只有这样才能赢得市场更多的目光与认同。思。勤于思者方为智！——营销思考作为筑城的先行者，我们有义务成为领袖！毫无疑问，项廿的基本索质是极为优越的，当前所需要思考的首要问题不在于单一的探讨如何完成销售，而在于如何在规避风险的前提下，达成开发效益的最大化。立足于极佳的开发条件与地块的客观条件，以风险最小化和效益最大化

6、为前提，如何把握住市场的需求，做到精准业态定位和体量的控制？在地块两大组团受到间隔的限制下，如何以完整的形象充分发挥和放人项目的规模、品牌影响力，使项口的市场认知达到最佳效应。在当前市场大势温度不高，并且即使呈现冋暧后亦将经历一个抛物线型的增长过程情况下，如何运用合理的推案节奏和业态组合，使市场环境对于个案营销的负面影响弱化到最小状态？对于本案而言，完成了如上四点的战略规划，再回归到产品本源的细节塑造与营销架构的建设完善方为明智之举，只有如此才能够将地块的资源价值充分发挥，达成风险最小化和效益最大化双重目标。营销目标及风险控

7、制风险最小化利润最大化安全去化快速去化全面去化地块价值发挥产品价值深化营销推广战略产品定位策略项目形象战略产詁入市布局价格调控策略消费心理掌控产品业态组合各业态形象塑造各业态价值体系项目总体形彖分类业态形象产品竞争力提炼入市契机把握产品入市次序宏观控制体系屮观调控策略微观掌控丿应变产品营销项目营销风险最小化和利润最人化两人目标，在本质上可谓相辅相成，利润最大化的核心在于充分挖掘地块与产品的价值内涵，而后通过强有力的组合营销推广战略成功占领市场，其恰恰亦同样是弱化项目风险的必要所在。在整个营销体系屮，各个环节Z间均紧密衔接，不

8、可单一分解，就如同不能单一的考虑风险述要兼顾利润，不能单一的看去化速度,还要兼顾整体的全面、稳定与利润lx/a>.更多的时候不同目标下的应对策略层层重叠——安全去化合理业态定位产品价值体系产品形象包装营销策略推动入市产品组合合理定价策略安全去化，我们首先应从产品上下足功夫,了解我们地块能够