永州江南项目总体策划思路_(可排版)

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1、永州江南项目总体策划思路I、市场调研分析永州概况江南项目所在区域永州昔称零陵，位于中国湖南省南部，永州市辖芝山、冷水滩两区和祁阳、东安、双牌、道县、江永、江华、宁远、兰山、新田九县，面积21>.24万平方公里，人口550万。永州是一座具有两千多年历史的古城。是湖南四大历史文化名城之一，拥有九疑山、舜皐山、阳明山三大国家森林公园和五个省级自然保护区。永州是是距华南重镇广州最近的城市Z-,自古便是华屮、华东地区通往广东、广西、海南及西南地区的交通耍塞。境内湘江北抵长江；两条国道、十条省道在境内纵横交错；湘桂铁路横贯永州市北部，是连接西南诸省和海南、粤西的桥梁。永州市目前形成了

2、以食品、机械、轻纺、建材、冶金为骨干的门类比较齐全的地方工业体系。生产三菱猎豹汽车的长丰集团是湖南最大的汽车工业基地，拥有年产三万辆整车和五万辆车身的能力。具有年产五十万大箱香烟的零陵卷烟厂，是全国工业企业五百强之一。潇湘集团是一个集机械、冶金、建材、制药为一体的大型企业集团。城市建设规模现在为60平方公里，形成了以零陵大道、潇湘风光带为纽带连接芝山、冷水滩两区的整体格局和融山、水、洲、城为一体的现代化园林城市冷水滩区总人口约为54.84万人，城市人约口24.53万。冷水滩城区远期规划（至2020年）建设总用地45.5平方公里，城市人口43万人。地形北、东、西三而高，中、南部较低

3、平，地貌特点以岗、平为主，山、丘、水兼冇。永州经济背景基础设施建设提升城市品位，拉动房地产发展基础设施建设力度加大。近年来，永州加快了以公路、桥梁、城市绿化、供水、环保、电网改造、防洪等重点基础设施建设。三条交通大动脉（衡枣高速公路、永连公路、洛湛铁路永州北段）相继竣工通车和运营，永州的交通条件显著改善；此外，冷水滩区河东路网、永州火车新站及站前大道、冷水滩区潇湘广场、宁远九嶷大道、零陵区南津路改造、道县潇水二桥、零冷两区城市防洪堤、零冷两区自来水管道铺设等十余项重点工程进展顺利。2009>l-2006年以来，全市累计完成基础设施投资6>

4、:white;background-color:#00aa00'>224亿元，年均增长26.5%。这些基础设施项目的相继建成投产，显著提升了城市的品位,人幅缓解了硬件设施的“瓶颈”制约，拉动房地产业发展。永州经济背景经济总量增长速度较快180.02118.31119.5（亿元）13.8%15.1%5.9%增长率43.1%28.3%28.6%占比第三产业笫二产业第一产业2006年全市GDP为417.83亿元，增长11.8%。旅游、房地产等服务业快速发展，第三产业保持稳定增长态势，对经济增长的贡献率为50.2%,拉动GDP增长5.9个百分点。永州经济背景居民收入稳定壇长，消费逐渐升温

5、2006年全市财政总收入23.24亿元，增<16%,比去年快2.9个百分点；永州城镇居民人均可支配收入8451元，同比增长13.8%；全市农民人均纯收入达2960元，同比增长8.1%；城市居民家庭每百户汽车和电脑拥有量分别为1.5台、20.4台。2006年，全市社会消费品零售总额达117.26亿元，同比增长14.6%,2001年以来增幅分别为10%>10.7%、4.3%、13.5%、13.7%；消费水平一路走高，消费升温势头明显。全市现有口个亿元以上的商品交易市场，年成交额达23.98亿元，占社会消费品零售总额的20.5%。永州经济背景人民生活小康水平房地产发展空间大生活质量明显

6、提高。2006年城镇居民恩格尔系数（食品支出占生活消费支出的比重），由2001年的43.5%下降到2006年的40.5%；我国城镇居民“住房支出比重”平均投资仅占10%左右，发达国家一般达到25%O18.940〜45小康型22.540以下12.145〜50富裕型11.250〜557.655〜59、温饱型住房支出比重（％）恩格尔系数（％）生活水平住房支出比重应是和人民的生活水平协调发展的，人民生活水平可以通过恩格尔系数来衡量。恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准发达国家的经验表明，在人均

7、住宅建筑面积达到35至40平方米Z丽，会保持较旺盛的住房需求，说明永州房地产市场仍冇较大的发展空间。城镇居民人均居住面积达到32.4平方米，比2001年增加2.2平方米；永州房地产市场背景房地产进入快速发展期2006年，永州常住人口人均GDP为1050美元，房地产开始进入快速发展期。人均GDP与房地产发展关系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期永州房地产市场背景商品房供求量增长快速200