森淼园项目策划提案_(可排版)

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1、森淼园项FI策划提案第一部分项口分析与定位一项目概况llx/a>.项目区位及地位分析森淼房地产综合项目，西边紧靠胜利南街，东边就是清河南街，北临六盘山东路，南与新南门汽车站仅隔一条街。项目占地4.55公顷，规划中建筑面积73738R12,住宅21465m2,商业物业52273m2,容积率1.62o政府将银川最大的南门汽车站迁到这里，各大开发商相继跟进新项口，这里正在升温,南门车站的地理位置和人流量是银川任何一个地方无法比拟的，人流就是财流。商圈的发展与道路分布，人流分布密切相关，而车站商圈作为南门商业的龙头，其地位是无法取代的。

2、车站商圈的南迁，很可能带来银川现冇南门商业势力和业态的调整,更趋于多元化，现在医学院版块和项口版块地价、街面铺价、住宅价普通上涨20%,反映未商圈内的需求已经开始上升，而车站附近的土地却非常冇限，所冇每个项目都是高回报的精品。2.车站周边的发展带来新财富机会在新南门车站的集中物业开发是对地块的一次整合，曲于这里具冇快捷、大运量、高效率抵达的优势，车站的周边物业开发利润较高，因而各种物业开发活动口然向车站集中。这种车站周边的集中开发，对城由的用地、功能和空间等多方而的集屮发展具冇积极意义，促使周边成为一个富冇活力的城市的新生活节点

3、，继而可以发展成为城市区域的功能中心，城市的功能结构得到新的整合。所以在车站周边开发的功能配置中，将办公、商业、娱乐、餐饮和居住等多样化功能混合组织在一起，增加了商业的新财富机会，很好地带动经济的新繁荣力量发展,提高了城市的活力。3.新南门车站前景展望1.南门车站商圈城市地位据银川市政规划，新南门车站大约在明年口治区50大庆投入运营，将继续保持F1客流量20000人左右，并逐年上升预计到2010年，银川南门车站的运量每年将超过800万人次，到2020年将超过1.4亿人次。在南门车站的“超人气”带动下，新的南门商圈将会形成。届时将

4、继续担当银川交通出入门户，新车站将提高FT前车站公交线路数量，在基础服务设施方面，以车站为核心，主要安排的设施包括商贸办公、宾馆、大型超市、综合百货、休闲娱乐、文化体育等。按此构想，南站地区将和南门广场、步行街商圈呈三足鼎立状分布，银川城南将成为房地产开发的新战场。1.全国车站商圈范围构成1）站点100m的核心范围尽量布置商业设施和高密度的商住综合楼；2）站点100—300m范围内口」适当提高住宅用地和办公用地的比重；3）站点周边300-500m的用地范围以住宅开发为主，并有良好的配套服务,使站点周围形成集公共交通枢纽、住宅、综

5、合性商业和娱乐、办公等设施为一体的综合功能区；4）在500^1000m内以居住用地为主。二市场调研分析1.市场需求力分析1.1银川经济环境报告兴庆区2007年上半年，兴庆区地方财政收入完成1.3亿元，同比增长32%；工业总产值完成56亿元，同比增长23%；实现地区生产总值68亿元，同比增

6、5<13.1%；社会消费品零售总额完成44亿元，同比增1^14%；城镇居民人均可支配收入达到66065元，同比增长26.5%；农民现金收入达到3285元，同比增长15%。城镇登记失业率为3.44%；人口自然增长率为2.49%。。1.2银川房地产

7、市场供求状况2007年6月，在市房屋产权交易管理屮心登记的房地产交易（包括新建商品房现售和存量房买卖）共2703套，成交面积29.98万平方米（新建商品房成交面积24.04万平方米，成交套数1275套•存量房成交面积5.94万平方米,成交套数705套，与上月相比成交量增加24%）,成交金额1456577.23万元，与上月相比分别增加63%和3215%。据2007年上半年银川市房地产市场监测报告可知：（1）房地产开发投资小幅下降银川市辖区房屋施工而积为118.2万平方米，同比下降9.8%。其中：住宅施工面积75.2万平方米，同比卜

8、•降17.5%；房屋新开工面积24.8万平方米，同比下降7.5%。其中：住宅新开工面积为18.02万平方米，同比下降26.1%；住宅空置面积为125.84万平方米，同比下降1.9%。（2）市场住宅产品供给趋势2007上半年，经核准上市的商品住房预售面积为60.81万平方米，预售套数5240套。同比分别增长78.8%和75.84%o其中90平方米以下中小户型住房供应量明显提高(今年上半年90平方米以下套型住房8.86万平方米,1251套，同比分别增长64.99%和84.24%,分别占商品住房总供应面积和套数的14.57%和23.8

9、7%),与上年相比，90平方米以下住房供应量已有很大增幅。(3)市场需求旺盛带来供给上升从银川市房管局《2007年上半年银川市房地产市场监测报告》屮获悉：商品房中住宅销售金额达21.21亿元，与去年同期相比增幅41.7%0上半年，商品房销售合同备案而积同比上升2