房地产项目工程造价控制的问题分析

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1、DOI：10．3969／j．issn．1672-4011．2013．04．098房地产项目工程造价控制的问题分析徐碧芬(厦门卓晟实业发展有限公司，福建厦门361006)摘要：本文总结了目前房地产造价控制存在的主要问题，并针对问题，从决策阶段、设计阶段、招投标阶段、清单招标和施工管理分析了造价控制管理的策略和方法。最后得出：只有不断的创新各种有利于房地产建设项目的工程造价控制方法和管理策略，才能够更好地提高我国房地产工程造价管理的效率和效益。关键词：房地产；工程量清单；招投标；造价控制中图分类号：IIJ723．3文献标志码：B文章编号：1672—4011(2013)04—0210—031房

2、地产造价控制的现状及存在的问题在我国，由于种种原因，房地产开发属于高利润行业。许多开发商被暂时繁荣迷惑了双眼，没有看到表象背后的危机。他们甚至认为只要拿到了土地，就有大笔的钱可赚。在这种思想指导下，房地产开发商对工程造价管理普遍不够重视，集中表现在以下三个方面：①重经营、轻管理，把工程造价当作常规的财务成本来控制；②没有系统的造价管理理念，没有建立、健全工程造价管理制度；③没有对工程造价进行全过程动态控制。存在的问题如下：1．1决策盲目失误多，估算精度偏差大工程造价的计价与控制贯穿于项目建设全过程，但决策阶段各项技术经济决策对该项目的工程造价有重大影响，特别是建设标准的确定、建设地点的选

3、择、工艺的评选、设备选用等，直接关系到工程造价的高低。据有关资料统计，在项目建设各阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，达到70一90％。因此，决策阶段是决定工程造价的基础阶段，直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的计价与控制是否科学、合理的问题。投资决策过程，是一个由浅入深、不断深化的过程，依次分为若干工作阶段，不同阶段决策的深度不同，投资估算的精确度也不同。只有加强项目决策的深度，采用科学的估算方法和可靠的数据资料，合理地计算投资估算，才能保证其他阶段的造价被控制在合理范围，使投资控制目标能够实现[11。1．2开发商对设计不够重视长期以来，许多房地产开发商对设计重视不够

4、，设计图纸质量不高。也有的开发商完全不按照市场标准支付设计费，把设计费压得很低或把设计周期压得较短，设计变更频繁。这些都给控制工程造价带来较大的难度。所以设计院经常会设计粗糙、设计保守，为了赶进度，各专业不配套，矛盾重重。因此，施工现场设计变更、返工现象屡见不鲜。设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。统计表明，设计费在建设工程全过程费用中所占比例不大，一般只占建筑安装成本的1．5—2％，但对工程造价影响可达75％以上。由此可见，设计质量好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。1．3招标方式不严谨，确定造价不科学房地产公司～般采用邀请招标的方式进

5、行招标。邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者组织投标，是一种有限竞争的招标方式，它的优点是招标周期短。但它也具有比较明显的缺点，比如潜在投标人可能被排除在外，围标或串标的可能性比较大。还有一些房地产公司采用议标，在投标人报完价后，房地产商再与对方议价。这种方式的缺点也是十分明显的，例如投标人在报价时故意虚高，水分很大，他会留出足够的利润空间来调节；另外，在利益的驱动下，施工单位选材以次充好，达不到美观、安全、耐久的使用规范，轻者造成浪费，重者埋下工程质量隐患。2房地产造价的控制措施2．1通过市场调查减少决策风险项且投资决策是选择和决定投资行动方案的过程，是对拟建项目的必

6、要性和可行性进行技术经济论证，对不同建设方案进行技术经济比较及做出判断和决定的过程。正确决策是合理确定与控制工程造价的前提。项目要围绕着市场转，市场决定项目，能否通过市场调研准确把握市场动向和发展趋势，已经成为项目选择思考的重点。在选择开发项目时，首先是根据房地产项目的初步设想状况，对城市总体规划、周边环境、区域房地产市场及走势、各类物业的市场状况等因素进行全面分析了解。2．2优化设计方案控制造价建设单位首先就拟建工程的设计任务通过网络、报刊、广播、电视或其他媒介发布公告，吸引设计单位参加设计招标或设计方案竞选，以获得众多的设计方案。然后组织专家评定小组，由专家评定小组采用科学的方法，按

7、照经济、实用、美观的原则，以及技术先进、功能全面、结构合理、安全实用、满足建筑节能及环保等要求，综合评定各设计方案优劣，从中选择最优的设计方案，或将各方案的可取之处重新组合，提出最佳方案。专家评定法有利于多种设计方案的比较与选择，能集思广益，吸收众多设计方案的优点，使设计更完美心]。2．3采用清单招标控制造价建筑产品虽然有其特殊性，但建筑产品也是商品，与一般商品一样在市场竞争中要受价值规律、供求规律和货币流通规律的支配，传统的定额计