成都写字楼需求分析

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1、成都写字楼需求分析说明:调查范围：威斯顿联邦大厦、丰徳国际广场、曼哈顿、华尔兹广场、孵化园、髙新科技商务广场、恵明保洁、四川子云、星联行商、胤恒贸易等调查时间界定：2006年4刀调查方式：入户访问样本量：158份(%1)客户和关需求图例分析1、准备更换的意向区域：以城南为主占到49%的比例■从潜在客户对未来更换办公地点的意向区域来看，选择地点主要集中在城南，占近五成的比例；其次是选择在市屮心以及城南副屮心的比例各占24%。说明对城南区域较为看好。2、对办公环境的需求：交通干道、商业配套、公交多为主且比例相差不大■图屮显示：客户对对办公地点周边的交通、商业、生活配套的需求是其考虑的重要条件。3

2、、影响客户购买写字楼的因素：商务环境、位置地段、使捷交通、价格等■从图中对客户的调杳可以看出：购买写字楼所考虑的因素主要是区域的商务环境(18%)、位置地段(17%)、便捷交通(15%)以及价格等。这说明购房对项目的区域环境配套的完善性相当看重，这也是写字楼开发应具备的一些基本条件。4、对写字楼类型的偏好：対纯写字楼的需求较高，其次为综合楼■根据调查结果：客户对写字楼类型的需求以纯写字楼为主要考虑対象，占74%的较高比例；其次就为餐饮、娱乐、办公、住宅综合楼的需求占14%。5、对物业交房标准的需求：四成比例耍求全装修、两成左右比例耍求吊顶或淸水房■从图中显示：客户对物业交房标准的需求主要集中

3、在全装修上，占40%的比例；英次是对M顶和清水房的需求，分别占25%和21%相当比例。这说明客户对物业交房标准冇所提窩。6、对办公区内的配套要求■从图中显示：客户对员工餐厅、公共绿化、商务中心、中小型会议厅的需求都比较窩,因此，写字楼在考虑配套设施的设置时尽可能的从全方位來考虑客户的需求，从而也弥补写字楼周边H前相关配套缺乏的劣势。（二）客户背景资料分析1、对于办公楼，贵司偏向租赁还是购买从潜在客户来看，租用所占比例大于购买所占比例，说明写字楼租赁者和业主共同构成写字楼市场。也就是说写字楼的购买者和使用者不能等同于一个群体。2、公司员工数量构成从上图可知，日前潜在客户员丁•人数大多集中在10

4、、30人Z间，从人数匕來看公司规模均比较小,属止在成长的、规模在不断扩人的企业，而这种企业对丁•未來选择写字楼的耍求应该是利丁•公司发展壮大，同时也能代表其形彖的物业。3、公司性质从上表可知，潜在项H的公司性质多以股份制与外资金业为主，占到76%左右，而这两种企业对写字楼的档次标准和配套设施都有比较高的要求。4、公司所属行业从上图町知，潜在客户屮除电信通讯行业占到比较大比重外，与大型企业相关的服务性及附属性行业也占据到相当的比例，如运输、建筑业、贸易等。因此也可看出写字楼的口标客户群除了是成长型企业以外，相关的服务性行业也是写字楼的目标客户群2—。5^小结综上所述：潜在客户对写字楼的需求以纯

5、写字楼形式物业、用于自住的目的为主。且对交通、生活、商务、环境配套的要求较高对写字楼、车位的需求仍以租用为主要方式。此次调査中客户对未来办公地点的选择中可以得出：城南以及城南副中心的接受度也比较高。丐字楼潜在供应市场简析目前已知的潜在项目项目名力宝大厦区域城南律筠面积（万平方米）7物业类型纯写字楼备注烂尾楼改造九龙仓项冃城中15.6商业、商务、住宅混合新项冃香格里拉城中4.55超甲级写字楼新项冃超「卩级写字楼、五星级商务酒店、品牌底,.航天科技大厦城南12浙项H商为主业态仁恒国际城南约7商务、商务混合建筑新项H万达广场城东4（写字楼）商住新项H国航大厦城南12纯写字楼新项H华西国际城南5.6

6、4商住新项H三峡大厦城南约8商住新项冃华敏翰尊城东8商务、商业混合烂尾楼改造青羊区打造的一青羊工业发展城西177个工业区域从目前小原调查到的氷來供应量较人，总建面约255.24力平方米，而城南的潜在供应量相对较人，总建面约50.64万平方米，项目数量较多，随着成都市政府南迁进程的加快，总部经济效应的显现，城南将会有越來越多的写字楼林立区域市场。0总部经济效应概念阐述：国外知名企业在某办公区域某栋写字楼入住并将该部设为其在国内的总部，与之配套的相关企业链和其他依靠该企业品牌來提升口身形象的中小型企业必将带动整个区域相关产业链的发展从而产生巨大的经济效益。例：力宝集团入驻力宝人厦并将成都作为英在

7、中国西部城市的总部，必将带动力宝大厦以及周边相关产业的发展和吸引更多优质企业入驻力宝大厦。（一）、供应区域简析由于成都CBD的规划以及人民南路科技商务区（SBD）的规划，未來儿年，成都写字楼供应主耍集中在东人街、城南地区以及人民南路延线，以及冃前市中区部分烂尾楼的重新包装上市；城南的写字楼多以新项H形式出现。（二）进入成都的世界500强企业入住写字楼概况1、世界500强企业在各大写字楼分布数量绝大多数在蓉册界