我國物業管理行業涉稅現狀分析及對策探討

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1、我國物業管理行業涉稅現狀分析及對策探【摘要】物業管理業已成為現代城市管理和房地產經營管理重要組成部分，成為民經濟新的經濟增長點，成為保民生、保穩定、促就業的重要力量。但因受多種因素影響,物業管理行業整體經營效益不容樂觀。物業管理企業在加強管理、轉變經營模式等自身努力下傢應給予相關政策支持，特別應發揮稅收的調節作用，公平稅負，以減輕物業管理企業的負擔，促進物業管理行業又好又快發展【關鍵詞】物業管理;稅收政策;營業稅;對策伴隨著改革開放，我國物業管理行業走過瞭近三十年的發展之路。特別是2000年至2009年

2、是中物業管理行業快速發展的十年，據第二次全國經濟普查數據顯示，至2010年全國物業服務企業總數達到5.8萬傢,物業管理已成為現代城市管理和房地產經營管理重要組成部分，成為民經濟新的經濟增長點，成為保民生、保穩定、促就業的重要力量。然而，由於物業管理行業入行門檻較低、專業管理人員匱乏、企業經營管理不善，以及稅費負擔較重，相關政策支持不足等等，物業服務行業整體經營效益不容樂觀，我行業面臨較大的生存與發展問題。本文試就物業管理行業涉稅問題進行分析，提出相應措施，以促進物業管理行業又好又快發展，以此進一步推動中

3、國城市的文明化進程、我國物業管理行業涉稅現狀及分析我國現行稅制中,物業管理服務業所要繳納的各類稅種一般包括：營業稅、城建稅、教育費附加、企業所得稅、車船使用稅、印花稅、個人所得稅（代扣代繳）。多年來，國傢稅務總局一直沒有明確地對物業管理行業在營業稅稅目中歸類，行業內約定俗成地比照“服務業一一其他服務業”繳納流轉稅，按收取的全部物業服務費5%的比例計算繳納營業稅,把服務費結餘，按調整後應稅所得額的25%稅率作為企業經營成果計算繳納所得稅。城建稅和教育費附加按營業稅的7%、3%分別繳納,車船使用稅則是以物業

4、管理行業擁有的應稅車船為征稅對象實行定額征收。在實際工作中，物業管理公司依據所涉及的業務不同，還可能涉及增值稅及其他子稅目營業稅問題。物業管理行業由於國傢稅收扶持政策的缺失和物業收費水平的停滯，在稅收成本和人工成本的雙重壓力下，已經舉步維艱，部分城市已經出現瞭物業管理行業萎縮的情況，留下瞭一系列的社會問題，對構建和諧社會造成一定的負面影響1、物業管理業歸屬“服務業”，適用5%的稅率，相對於交通運輸業、建築業、郵電通信業、文化體育業等行業3%的稅率明顯偏高。據北京市政府2007年對本市行業平均利潤率的調查

5、顯示，主要行業的平均利潤率水平呈現明顯的兩極化特征，其中文化體育業的平均利潤率達到瞭24.7%,郵電通信業的平均利潤率更是高達33.6%o作為建築業的後續產業，物業管理業利潤率與建築業不可比，而行業利潤率最低的物業服務業，卻承受著高於其他行業的營業稅稅率。此外,與物業管理業同稅率的金融保險業，享受著國傢營業稅多項稅收優惠政策，卻沒有一項優惠政策惠及物業管理行業，明顯存在著行業高低收入的差別和減免優惠政策的不同2、物業管理業的營業稅是以企業營業額為依據計算征收，企業負擔沉重。在酬金制收費模式下，物業服務企

6、業的營業額為向業主收取的物業服務資金，由物業服務支出和物業服務酬金兩部分構成，物業服務收費標準是用“以支定收”的方式確定的，具有明顯的代理業性質，其中物業服務支出屬代業主收取並用於支付維持清潔、維護秩序、綠化養護、設備設施維修保養等物業服務日常開支，具有代收代付的性質，不應作為稅基3、目前，物業管理行業在保潔、設備維修等專項服務外包存在重復征稅的問題。隨著社會專業化分工的日趨細化,物業服務企業大多存在不同程度的專業分包，相關工作必須由相應專業技術部門來完成，物業服務企業不可能擁有龐大的專業技術隊伍。如屬

7、於國傢法律法規規定的消防、電梯維護等必須委托具備相應資質的專業單位承擔；專業外墻清洗、日常專業保潔、中央空調維保等專項服務，也應分包委托給其他專業公司完成。物業服務企業與專業分包公司之間存在收入共享問題，在申報本企業營業稅時,應允許將外包服務的支出從物業服務資金收入中予以扣減，以餘額作為計征營業稅的依據。而目前稅務機關對物業服務企業在計征營業稅時，不允許將各分包專業公司的收入扣減，而是按照收入全額計征，明顯存在重復征稅的問題4、所得稅方面，國傢稅務總局所發《企業所得稅應稅所得率核定表》中，將物業管理這一

8、特殊業態籠統並入''服務業”中的"其它行業”，此舉有失偏頗。其一,據中國物業管理協會2008年發佈的《物業管理行業生存狀況調查報告》顯示，目前大多數物業服務企業的經營規模偏小，創富能力差，多數企業生存狀況困難，缺乏可持續發展的經濟基礎,40%以上物業服務企業仍處於虧損狀態，近20%的企業經營狀況“持平”，物業服務行業的微利特征明顯，而根據現行所得稅關於小型微利企業的稅收優惠政策的條件對比，物業管理業被排除在外。其二，物業管理業更不符合國傢需