當前房地產物業管理現狀與對策探討

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1、當前房地產物業管理現狀與對策探討摘要:本文簡要介紹瞭房地產與物業管理的關系，通過對我國物業管理現狀的分析，提出瞭解決的辦法，即提前介入、規模化、市場化、註重物業管理企業的自身建設等關鍵詞：物業管理房地產現狀對策我國物業管理自20世紀80年代初起步，至90年代，特別是小平志南巡講話後，在房地産建設熱潮的推動下,呈現出迅猛的發展勢頭。隨著我國社會經濟的發展和繁榮，人們對生活質量和工作環境的要求不斷提高。在這種背景下，探討和分析我國物業管理及其發展問題顯然具有重要的現實意義一、房地產開發與物業管理互補作用1•房地産開發是物業管理的基礎物業管理是建立在對特定物業之上的管

2、理，是對已經形成並投入使用的場地和設施的管理，而這些場地和設施是由房地產開發商所形成的。因此房地產開發商對物業管理的認識和對物業管理的重視程度，直接影響和決定瞭後續物業管理的水平。如果把房地產看作商品，那麼物業管理就如同商品的售後服務。房地産在開發階段,尤其是設計、建設時期，一點點的疏忽或遺漏，都會給後面的物業管理帶來長久的煩惱。比如物業對建設情況不瞭解,遇到維修等問題時會處理困難，更重要的是，如果房地產的配套設施不全或建築施工質量問題如公寓樓沒有足夠的停車車位;大樓內的電梯質量差;樓內沒有電視接收共用天線或閉路電視裝置等2.良好的物業對房地產的發展有促進作用物

3、業管理的目的是為瞭使房產保值、增值，並為物業的所有人和使用人創造整潔、文明、安全、舒適的生活環境和工作環境,物業管理的參與，延長瞭房屋的壽命，提高人民居住水平。提高房屋及其附屬設備設施壽命期、降低質量和綜合成本最終使房地產保值增值。有關調查表明，買房時，人們在關心房價、位置、居住環境之後，最關心的問題就是房屋的物業管理。如果物業管理得好，必然會解除消費者的後顧之憂，促進房地產開發業的發展二、物業管理的現狀及問題1•建設與管理之間缺乏有效銜接近兩年來，有關物業管理的糾紛層出不窮。全國各地媒體屢發物業管理負面新聞，物業管理投訴率居高不下。下面舉一個典型案例。李先生購

4、買瞭某小區的一套住宅，購買時發展商承諾物業管理費為1元/平方米，並有管道煤氣,24小時熱水供應等配套設施，且寫進瞭購房合同中。但李先生稱入住已有半年，非但相關的配套設施沒有落實，物業管理費反而漲到瞭2元/平方米，物業公司說“發展商說的不算數”，收費是依據有關標準，而發展商則稱物業管理已移交，自己無權過問，最後小區住戶集體拒交物業費。這個案例暴漏出兩讣問題：（1）一些開發建設單位在商品房促銷時，對物業管理做出不切實際的承諾，給後續的管理帶來困難。還有一些開發公司在規劃、設計、施工階段遺留下後患，矛盾在居民入住並實施物業管理後才反映出來，因此業主意見強烈,物業公司代

5、人受過。（2）物業管理企業價格法律、法規意識淡薄。對價格政策不瞭解或重視程度不高，自行制定收費標準，多收費或亂收費，加重瞭住宅產權人、使用人的負擔。在群眾中造成不良影響；總之說明建設與管理之間缺乏有效銜接。這種現象在中小城市尤其突出。房地產開發在先，物業管理滯後，而物業管理滯後的根本原因是法規建設滯後。現行物管法規和政策隻是針對大城市中具有一定規模的住宅小區而制定的。中小城市的住宅小區,缺乏切合實際的權威性的管理辦法，結果在實際操作中，因缺乏行為規范約束和有效的市場自由競爭，由此造成瞭物業管理水平差、收費亂的不利局面2•對物業管理的認識模糊物業管理是指物業管理經

6、營人受物業所有人的委托,按照國傢法律和管理標準及委托合同行使管理權，運用現代科學和先進的維修養護技術，以經濟手段管理物業，從事對物業及其周圍環境的養護、修繕、經營，並為使用人提供多方面的服務，使物業發揮最大的使用價值和經濟效益。據統計，截止2005年城鎮房屋建築面積164.51億平方米，其中住宅建築面積107.69億平方米。物業管理的好與壞對城市的發展、社會的進步具有極為重要意義。然而，許多房地產企業單位,對物業管理的概念認識不甚清楚,許多原來的房產管理機構換個牌子就成瞭物業管理公司，不正規必然落後，目前我國多數物業管理公司達不到正常的經營規模。而且科學技術在物

7、業管理過程中的推廣應用率極低，勞動密集型依然是物業管理的主導模式。傳統的物業管理內容包括對物業治安防衛、清潔綠化、對設備設施的維修保養以及對各種費用的代收代繳等，多數依然單純依靠手工方式進行管理，要耗費極大的人力、物力和財力，最終導致效益差，入不敷出，最終許多物業管理企業不得不靠主管部門或開發企業的輸血來維持生存3•缺乏公平的市場環境我國物業管理起步之初是作為房地産的一種服務手段的衍生物，種種規則也從房地產業沿襲下來，而且大部分物業管理企業是由房地產開發公司組建或控股的，這樣，自然而然地圈定瞭勢力范圍，存在市場壁壘，不利於公平競爭。由於現行的物業管理體制存在著一

8、定的弊端,物業管理市場一