【精品】对当前房地产宏观调控的思考

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1、对当前房地产市场发展与宏观调控的思考谭文兵王兴（中国国土资源经济研究院北京259信箱101149）.当前我国房地产市场发展存在的问题1.高房价成为中国城市化进程的最大障碍2009年中国的房价收入比达到了8.3,而在一线大城市中，房价收入比普遍在10-181按照国内相关学者的研究，房价和居民收入比应当在6-7的范围之内I房价收入比现状大大超过合理承受范围。需要特别关注的一个问题是：我国正处于城市化初期阶段，向城镇转移并且购房的团体多数是由农村而来的农民工家庭，单独统计这部分人的房价收入比达到了22:1。实现“2040年城市化水平达到80%

2、,城镇人口将增加5.6亿，其中由农村向城市转移人口达到5亿”的目标，这样的房地产发展模式和高成本的居住要求，实际上已经成为比户籍制度还要艰难的阻碍城市化的高门槛。2.依靠房地产业推动经济增长的模式不可持续在一定程度上，房地产投资确实有助于经济增长，但房地产投资占固定资产投资的比例过大则会在一定程度上降低这种贡献。与房地产投资占固定资产投资的比例相比，房地产业的产出贡献率目*周天勇.房地产2009年形势与2010年展望.《2010年屮国经济形势分析与预测蓝皮书》.社会科学文献出版社,P2552杨红旭、张露：《我国房价收入比》上海易居房地产

3、研究院综合研究部，新浪房产网,2009年4月18EI前仍然较小。其政策含义是：过度依赖房地产开发投资来推动经济增长的模式可能是不可持续的。3•房地产泡沫隐含金融风险房价持续上涨，社会恐慌心理加重，投资需求日盛，供求矛盾突现，房地产泡沫日趋严重。值得注意的是，亚洲金融危机源于部分亚洲国家房地产和股市泡沫的破裂，而2008年金融危机则是美国房地产和基于房地产抵押贷款的金融衍生品泡沫破裂而引发的。两次危机的危害程度有目共睹。一旦我国房地产泡沫化，其危害同样难以估量。显然，当前房地产市场运行状况难以为继，政府调整房地产政策、有效抑制泡沫已迫在眉

4、睫。但是，如果调整力度过大，导致房价由升转降，消费心理随之改变，则有可能重现2008年下半年所出现的市场萧条局面。一旦陷入需求萎缩一一金融风险加剧一一市场进一步萎缩的恶性循环，将会使已有的稳定回升局面受到冲击，并可能使经济运行面临新的困境。二、对当前房地产宏观调控力度的把握1•对房地产运行周期的分析房地产市场波动有一系列自我平衡机制，在一个完整的房地产运行周期中，主要经历以下四个赠:(1)经济增长对房地产业的需求越来越大，房地产品供给不足，金融机构对房地产业进行大规模融资，政府货币和财政等政策都有利于房地产业的发展，房地产业迅速复苏。（

5、2）房地产开发企业的规模扩张，供应能力迅速上升，并得到更多的信贷支持，人们对房地产业的预期提升，房地产进入繁荣期，同时由于产业关联效应，房地产业推动经济复苏与繁荣。（3）在房地产繁荣阶段，房地产业结构失衡也体现出来，但由于预期作用，金融机构对房地产业的推动使房地产业进入盲目扩张阶段，最终使房地产供给大量过剩，房地产业进入衰退期。（4）在衰退期和萧条期，政府政策大幅度调整，银行信用收缩，促使房地产市场供求逐渐平衡，继而等待新一轮周期到来。2.对当前房价僵持现状的正确认识在商品房的交易过程中，卖方与买方实际上是一对博弈主体。目前开发商不愿降

6、价，而购买者持币观望，房价已处于相对稳定和僵持状态，实际是买卖双方的心理预期的博弈结果。当前部分开发商敢于力挺房价，赌的就是政策调整、房价报复性反弹以及消费者的心理预期改变。而随着调控政策的出台，购房者的消费预期已经悄然发生了变化。最为明显的例子就是，投资客现已开始大量抛售，而购房者观望气息日渐浓厚。这种僵持状态一直持续下去，房地产成交量日益萎缩。对于开发商来说，房地产资金很难及时回笼，资金链会出现紧张，投资难以为继，同时银行回款困难，风险增加。对于购房者来说，长期持币观望，市场不能反映真实的供求关系。商品房大量空置闲置，房子没有起到整

7、真正的供人居住的作用。1.对房地产宏观调控力度的把握通过一系列调控手段，促进房价下跌，如果控制在一定的合理比例，不仅对整体国民经济没有负面影响，反而有促进作用。房价下跌一定比例，实际上是开发商让一定利益给购房者，促进了社会公平，减轻了消费者负担，降低了购房者的贷款数额和压力，同时也在一定程度上降低了银行的风险。另外，房价适度下跌，可以让消费者有更多的资金用于其它领域的消费，对于扩大内需是有一定积极意义的。事实上，从经济学的角度来看，由于土地资源稀缺性不断加大，房价应该保持持续上涨是正常合理的。现在的房价下调，实际上是对过去房价大幅上涨的

8、一个修正。应该让房价尽快修正到正常的水平。（这个正常的水平，就是指包括开发商、银行、中介、税收等在内的所有房地产涉及行业有一个正常的利润水平，）才能以此为起点，加强市场的调控与监管，保障房地产市场的健康可持