【精品】对当前我国房地产宏观调控效果的分析-----王之永

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1、对当前我国房地产宏观调控效果的分析姓名：王之永日期：2012年5月5日目录摘要3第一章研究我国房地产宏观调控效果的目的和意义4一、研究的廿景、现状分析4二、我国房地产市场的主要问题5三、研究的目的和意义7第二章研究宏观调控效果的方法、步骤及研究内容8一、资料分析法8二、市场调查法11第三章分析结论14参考文献15摘要近年来，房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业和新的经济增长点，国家对此也非常重视，为此政府对房地产行业进行了多次宏观调控，本文通过中国房产信息网和单县房地产行情，本文使用资料分析法和市场调査法对房地产市场进行调查，查看调控政策对房产市场

2、的冲击效果。关键词：房地产市场；宏观调控；冲击效果第一章研究我国房地产宏观调控效果的目的和意义—、研究的背景、现状分析从楼市的运行层面来看，我国房市目前的现状可从以下五个方面来表述：1、泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降。多数楼盘的房价开始松动，并出现了普遍的打折促销现象，•些楼盘的价格也较去年高峰时有了较大的下降。2、成交量萎缩，空置率上升。与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。3、紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大。冃前，我国房

3、地产商冃前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商而临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。4、市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场。一是，土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金。三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是,rti于利率提高，一些

4、中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小房地产不具有品牌竞争力。六是，大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战來清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗岀市场，从而提高市场集中度。当然，在一些二线、三线城市，中小房地产企业还是有其存活的基础的。5、房地产中介经营困难。由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。二、我国房地产市场的主要问题从我国房市的发育、发展过程来看，我国房地产市场目前的主要问题是：1、市场发育不良，泡沫化程

5、度较高。我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响，导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。2、土地的供应不规范，政府机会主义行为严重。政府在我国房地产市场的发育和发展中起着非常重要的作用。然而，我国政府在以下方面却是机会主义的：一是在土地转让和使用中政府为了增加收入，某些官员为了私利而采取机会主义行为。他们以低价从农民手中圈得土地，然后以高价转让给开发商。二是政府在与地产商的交易中不能履行契约或随意更改契约。三是政府的调控政策没有延续性和稳定性，很多政策的出台都是违反市场经济规律的（如要求开发商公开建房成本等

6、）。四是政府在土地交易中黑箱操作,腐败严重，阻碍了我国建立起一个公正、公平、高效、廉洁的土地交易市场。3、供需结构失衡。目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。具体表现为：一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。二是廉租房供给很少，政府重视不足，覆盖面小，未以开发廉租房为政策重心。同时经济适用房的供给不能满足需求，而且政府以提供经济适用房为主存在很多问题。三是二手房市场和租赁市场发育缓慢，二手房的供给亦不能满足需求。4、房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着较大的金融风险。我国的房地产对金融的依赖程度很高，

7、远远超出发达国家对金融的依赖程度，积累了大量的金融风险。主要表现在以下方面：一是房地产信贷增长过快；二是房地产商自有资金比重低，绝大部分风险系在金融机构身上，使得我国的房地产金融面临着较高的金融风险；三是商业银行过度竞争。目前，房地产贷款，尤其是个人住房贷款仍是各银行的优质资产，商业银行间的业务竞争日益激烈。为了争取更多的市场份额，部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全。四是住房贷款管理薄弱，“假按揭”贷款风险显现。少数银行的分支行对房地产贷款“三查”制度不落实，甚至为了规避房地产

8、开发贷款的政策规定，与开发商和中介机构共同虚构住房按揭贷款合同，将不符合政策规定的开发贷款转换为住房消费贷款