我国房地产市场宏观调控的效果分析_论文

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1、我国房地产市场宏观调控的效果分析摘要：近年来，我国房地产业进入快速发展的轨道，房价不断高涨。本文对政府调控房地产市场的主要政策进行回顾，探讨调控政策失效的原因，提出增强调控政策有效性的措施。关键词：房地产；调控政策；有效性；住房供应；住房需求2017年以来，我国房地产业进入快速发展的轨道，房价一路飙升。目前，许多城市的房价已较2017年初上涨几倍。高涨的房价导致许多人望楼兴叹，房价已成为社会关注的热点问题。近几年，我国对房地产市场进行多次宏观调控，但其效果却不尽如人意，房价也是只升不降。因此，需要对政府

2、宏观调控措施的有效性进行分析，以利于进一步明确宏观调控的方向。一、我国房地产市场宏观调控政策的回顾10/10我国房地产市场宏观调控的效果分析摘要：近年来，我国房地产业进入快速发展的轨道，房价不断高涨。本文对政府调控房地产市场的主要政策进行回顾，探讨调控政策失效的原因，提出增强调控政策有效性的措施。关键词：房地产；调控政策；有效性；住房供应；住房需求2017年以来，我国房地产业进入快速发展的轨道，房价一路飙升。目前，许多城市的房价已较2017年初上涨几倍。高涨的房价导致许多人望楼兴叹，房价已成为社会关注的

3、热点问题。近几年，我国对房地产市场进行多次宏观调控，但其效果却不尽如人意，房价也是只升不降。因此，需要对政府宏观调控措施的有效性进行分析，以利于进一步明确宏观调控的方向。一、我国房地产市场宏观调控政策的回顾10/10目前，住房价格的日益高涨，已成为严重影响百姓生活的民生问题。我国政府对房地产市场的宏观调控自2017年便已拉开序幕。2017年，央行121号文件拉响宏观调控警报。央行文件规定：对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠房贷利率规定。2017

4、年，“大限”提高拿地“门槛”。原国土资源部和监察部联合发文，严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，业界称之为“大限”。8月31日以后，政府紧缩地根，出让土地的方式由协议变成“招拍挂”，大大提高了开发商的拿地“门槛”，但也进一步导致地价飞涨。2017年，房贷优惠政策取消，“国八条”出台。央行宣布取消住房贷款优惠利率，个人住房贷款最低首付款比例由现行的20％提高到30％。国务院出台八点意见稳定房价(即《国八条》)，要求大力调整住房供应结

5、构和用地供应结构，严格控制被动性住房需求和正确引导居民合理消费需求。2017年，房贷利率再次上调，“国六条”出台。央行全面上调各档次贷款利率。国务院出台六项措施(即“国六条”)，重点放在调整住房供给结构，减缓被动性住房需求及进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。此外，原建设部还颁布“外资限炒令”，限制外资投机国内房产。2017年，金融紧缩，“国24号文”出台。2017年，加息、提高存款准备金率和严格限制第二套房贷条件等金融紧缩政策出台。行业规范和限制外资也得到进一步的细化和补充。国务院出台24号文件

6、，建立及完善住房保障体系成为2017年政府对房地产市场进行宏观调控的重心。此外，国土资源部、财政部和中国人民银行联合颁布《土地储备管理办法》，完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用。2017年，整顿闲置土地成为调控的重点。2017年1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，要求各地优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地，严厉整顿闲置土地和优化住宅用地结构。这预示着整顿闲置土地成为2017年房地产政策调控重头戏。上述政策大致是从以下方面进行宏观调

7、控：第一，土地供应政策。如，对土地使用权的出让实行“招拍挂”，明确限价房和经济适用房的土地供应政策。第二，税收政策。如，对一手房交易征收契税，对二手房交易征收营业税、个人所得税和土地增值税，并对普通住宅和非普通住宅进一步界定适用不同税率。第三，信贷政策。如，提高个人购房贷款的首付比例和住房贷款的利率，商业银行将房地产开发投资项目的资本金比例由20％提高到35％以上。第四，住房供应结构政策。如，增加小户型的建设，提出90平方米、双70％的标准及增加廉租房、限价房和经济适用房的投入。第五，限制外资进入政策。

8、如，颁布“外资限炒令”，加强对外商投资企业房地产开发经营和境外机构及个人购房的管理。第六，价格政策。如，对部分地块的经济适用房和限价房实行限价。10/10二、我国房地产市场宏观调控失效的原因近几年，我国对房地产业的调控可谓是多管齐发、众策兼施。但这些调控政策是否达到预期的目标?高升的房价是否被抑制?显然，答案是否定的。因为当前房价依然严重偏离人们的实际购买力。以北京为例，2017年房价收入比为，而国际平均水平为3—5。尤其在我国社会保障体制