对房地产市场宏观调控的理性思考

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1、精品文档对房地产市场宏观调控的理性思考对房地产市场宏观调控的理性思考提要：房地产业作为国民经济的支柱产业，发挥着非常重要的作用，它直接影响的行业达到50多个。因此，政府出台相关政策对房地产市场进行宏观调控自对房地产市场宏观调控的理性思考［摘要］近几年一直处在宏观调控中的房地产市场，其价格仍然是“涨声一片”，自然引来了对房地产市场宏观调控更多的质疑。其实，房价不断上涨，除了房地产业和房地产市场自身的原因外，更为重要的原因是我国经济、政治、社会以及国际上许多方面因素的共同作用。正确认识当前房地产市场形势及其宏观调控，才有利于我国房地产市场健康发展。自2003年以来，国家为了稳定房价，促进房地产市场

2、健康发展，发布了一系列宏观调控政策。特别是2005年国八条的出台，把调控上升到政治高度。2006年国六条出台，加大了调控力度。2007年调控更有针对性和操作性，主要措施包括加大廉租房的建设步伐和力度（国务院“24号文件”）、严格土地“招拍挂”制度（国土资源部“39号令”）和提高第二套房贷款的首付比例和利率（央行和银监会的“359号文件”2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创9/9精品文档）等。然而房价是边调控边涨价，2008年一季度全国70个大中城市房屋销售价格上涨%，4月份上涨%。处于调控之中的房价如此疯狂的表现，不免使人对政府的宏观调控颇多质疑。那么，应当如何正确认识当

3、前房地产市场的发展形势和现状呢？一、当前房地产市场宏观调控认识上的几大误区房地产市场宏观调控，是国家从经济运行的全局出发，按预定目标综合运用行政手段、法律手段和税收、信贷、利率等经济手段，对市场经济的运行在总量和结构上进行的调节。调控的关键首先在于消除认识上的误区。1、房地产市场宏观调控就是降低房价房地产业作为国民经济的支柱产业，发挥着非常重要的作用，它直接影响的行业达到50多个。因此，政府出台相关政策对房地产市场进行宏观调控，目的是让房价过快增长的幅度降下来，维持房地产业持续健康发展，而并非让房价下降。房价是多种因素形成的博弈过程，并不是某一因素就能决定的。对市场的分析首先来自于是否有稳定增

4、长的宏观预期。过去连续数年中国超过10%的GDP增长和连续四年超过11%的城镇居民收入增长，是房价稳定增长的基础。如果中国的宏观经济发生了全面逆转的变化，那么就不是房价涨不涨的问题，而是就业、GDP与工资收入涨不涨的问题了。那么也就不仅是房价的拐点，而是整体经济的拐点。2、居者有其屋就是家家都买得起住房2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创9/9精品文档随着宏观调控政策的出台，越来越多的人加入了有关房地产市场和城镇居民住房问题的讨论。希望政府设法降低房价，让大家都“买”得起住房。这种想法脱离了我国的现实。在整个国民经济的发展过程中，由于市场机制造成的社会收入分配差距，必然有

5、一个相对贫困阶层存在，这是不以人的意志为转移的规律。这也就决定了我国城市特别是大中城市人口当中，必定有一部分低收入家庭不能拥有自己的住房，只能依靠租房解决居住问题。发达国家目前的情况已经证明了一部分人不能拥有住房的必然性。3、高房价等于房地产泡沫房价持续高涨，房地产泡沫论成为时下流行语。笔者认为，判断房地产是否出现泡沫，关键是看是否存在真实需求。首先，从潜在需求看，我国现有城镇居民约亿人，到实现“全面小康”2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创9/9精品文档的2020年，城市化水平将达到55-60%，城镇居民将增长到亿至亿人。在此期间约有亿左右的新增人口需要解决住房问题。另

6、一方面，原有城市人口同样存在改善住房条件的需要。目前我国城镇居民人均住房面积为27平方米，到2020年可能达到35平方米，有巨大的潜在需求量。其次，从有效需求看，如果有20%的城镇家庭有改善住房的要求，且每户只想增加20平方米，那么中国20%的城镇家庭是2700万户，需求总量是亿平方米，这个需求是客观存在的。另外还有农村进城经商务工人员的住房需求，每年几百万对结婚生子需要住房的人群，因城市房屋拆迁产生的大量被动需求等。在这些真实需求支撑的前提下，不能判断房地产已经是“泡沫经济”。二、房价涨幅过快的原因分析房地产市场宏观调控，归根到底是调控房价的过快上涨，只有认识到房价上涨的原因，才能理解调控政

7、策的目的。1、世界性的货币贬值是造成房价普涨的重要原因近四年来，在国际市场上，石油、铝、铜、铁矿石、煤炭、橡胶等大宗商品同时开始上涨，而且涨幅惊人。特别是石油价格一路攀升，由2004年度平均29美元1桶上升到2008年140美元1桶，且还有上涨趋势。铁矿石进口价格在2005年上涨70%的基础上，2006年又上涨了19%，2007年上涨了%，而2008年2月，宝钢集团同意巴西淡水河谷公司把铁矿石价格