对以房养老风险管理的研究

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1、对以房养老风险管理的研究对以房养老风险管理的研究【摘要】中国60岁及以上老年人已经达到1.85亿人，目前正面临着人口老龄化、未富先老和社会保障制度不健全等多重困境。为了扩展中国养老途径，本文对中国以房养老风险管理的模式进行了探索，通过对以房养老风险因素的研究，提出了加强中国以房养老风险管理能力的方法。【关键词】以房养老；老龄化；风险因素引言随着中国社会老龄化进程的不断加快，目前中国正面临着人口老龄化、未富先老和社会保障制度不健全等多重困境［1］。因此，需要通过多方途径来拓宽社会养老功能。以房养老是指拥有房屋产权且达到一定年龄的低收入老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，并

2、从金融机构获得借款用于养老。它起源于荷兰，在西方发达国家迅速得到普及和推广。本文拟研究中国以房养老的风险因素，从而探索风险管理的方法,以促进其在中国的发展，提高养老保障程度、弥补社会保障资金不足、实现社会公平与进步。一、以房养老风险因素本文首先进行了中国以房养老风险因素的研究，具体详述如下：（一）房屋价值波动风险在以房养老业务中，作为抵押物的房屋价值变化的不确定性会给贷款方带来风险。比如经济性贬值，在贷款方没有实行其他风险分担措施的情况下，最后房屋价值不足以偿还合同期间贷款方支付给借款人的本息时，贷款方必将遭受损失。中国的房地产市场还不够完善，95年以来经历大起大落［2］•此外，房

3、屋价值评估同样存在较大的风险，特别是评价方法的选择和运用，也是技术难点之一。（-）长寿风险以房养老与其他贷款业务不同的是，以房养老必须等到借款人去世或者搬出房屋时才能得到偿付。借款人的寿命越长，贷款期限就越长，总贷款额就越高，同时贷款方所面临的风险就越大。由于贷款方对借款人除住房外的经济财产没有追索权[3],当借款人实际寿命较长，超出贷款方做出的预期寿命时，不仅会造成以房养老贷款无法按吋全部收刨，还会使贷款方因资金被占用而蒙受机会成木的损失。（三）利率波动风险Thomas认为，以房养老的利率风险远比相同期限的附息债券以及传统的金融工具来得大。利率风险也称市场风险，是指由于贷款利率的

4、波动使资产的收益和价值和对于负债的成本和价值发生非等量变化而导致贷款方利润减少甚至亏损的可能性。这种风险是以房养老中最难防范和管理的风险之一。以房养老的贷款期限一般较长，在借贷双方按照合同发生信用关系以后，利率可能会在合同期内发生变化。引起利率变动的因素很多，如宏观经济的走向、国家金融政策等，因此这种利率的变动方向和幅度事前是很难准确知道的，贷款结构只能做出一个预测。（四）道徳风险道徳风险的产生主要源于借款人和贷款方双方的信息不对称[3]o借款人相对于贷款者而言，其最大的信息优势在于他们对自己的房屋使用情况以及身体健康状况比较了解。而这些信息是贷款机构难以察觉或是即使能觉察到也会因

5、为成本过高而难以应对的。（五）政策风险在中国，政府实施的政策对以房养老起到关键作用。尽管有关土地使用、城市规划和金融保险等政策大致是可以预测的，并且可以预测其长期的变动必然是向着维护人民利益的方向进行的，但对于长期,特别是十年以上的政策走向，却是难以把握的，这就构成了政策风险。房屋作为以房养老合同债权的基础资产，要完全实现这种债权，就必须保证抵押人对抵押物的权属。然而，目前所有权人拥有住房的最长使用年限为70年，这一期限给以房养老带來了很多变数。二、屮国以房养老的管理为了提高以房养老在我国的推行，本文在文献研究的基础上，对以房养老管理方法进行了研究。（一）建立以房养老机构联盟机制从

6、中国目前的情况分析，具备以房养老业务经营优势的机构有很多，如银行、房地产、保险公司、社会保障机构［2］。但是，却没有任何一家机构能够独立完成以房养老业务。要使以房养老业务能够顺利进行并大力推广，必须充分利用相关组织机构的优势，建立银行、房地产机构、保险公司、社会保障机构服务机构和政府相结合的联盟机制，从而分散和降低以房养老业务的风险。（二）以房养老资产证化在以房养老的实施过程屮，存在资金凝固的瓶颈。基于这一资金运转特点，我们可以借助资产证券化这一金融工具使房屋资产通过证券化的形式从凝固中解脱。施行以房养老资产证券化，可以使以房养老业务转向资本市场,增加新的融资渠道，从而改变了以往单

7、纯依靠银行进行筹集资金、发放贷款的模式。此外，以房养老资产证券化还可以盘活贷款方手中的资产形式，增强资产的流动性，分散和转移信贷风险，从而实现经营目标的良性循环。以房养老资产证券化在木质上属于信贷资产证券化［4］。具体來讲就是贷款方把手中持有的具有未来现金收入，然而流动性却较差的以房养老贷款，经清理、估算和考核后组合成资产池，由证券化机构以现金的方式购入，经过担保或信用评级与增级后，以证券的形式向投资者出售，从而使以房养老的风险由众多投资者來分散承担的融资过程。（三）