以房养老的研究方案

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1、以房养老的研究方案　　以房养老是最近的热门话题。提到房子事情，都会牵动所有人的敏感神经，以房养老自然也是如此。赞成者多数有着官方或者半官方的背景，认为人不能依靠政府养老，政府也在过紧日子呢，所以，应该跟银行做做交易，学着盘活存量，做到自力更生。 　　反对的人的经济上的主要理由是，弱者的经济溢价能力不强，必将遭到银行的盘剥。更重要的反对理由是来自于情感道德层面上的，许多人认为这么多年来，辛苦攒了几套房子作为家底，吃不敢吃，花不敢花。现在你政府不养老也就算了，还开始惦记别人家的家底儿，这个思路太坏。更有一帮利益相关的孝子贤孙认为，自己能够继承的东西被政府夺走了，不行。 　　于是有人出来‘辟谣’，强

2、调以房养老是个自愿的选项，不是政府强迫的。不愿意做可以不这么办，没有人强迫。但是似乎也激起了反对者更大的不满，认为养老本来就是政府应该管的事情，现在还说什么自愿理论，同时暗度陈仓的推卸了责任，养老金是群众们缴纳的，又不是向政府白拿公众商品，凭什么该还给我的不还给我，还要打我家底的注意，真是坏透了。 　　抛开情感，今天我们开始理性的分析一下以房养老的制度。以房养老是个舶来品，我们今天就看看美国市场的以房养老模式。并且计算一下，如果按照美国人的养老方式，各位在中国的房产能如何养老。 　　以房养老其实是个金融衍生产品，学名叫做“住房反向抵押贷款”，也称为“倒按揭”，大概可以理解为把房子抵押出去，换一

3、笔钱。那是不是房屋抵押贷款么?房屋抵押贷款可以老早就有了的，你需要用钱的话，就把房子抵押给银行，借笔钱，然后慢慢偿还利息和本金。这有什么特别之处呢?多了的“反向”两个字应该不会是白加的，而且还和养老联系在一起，这就要仔细看一下。衍生品的魔鬼都在细节当中，我们要看清楚这是个什么东西，还是先从历史说起。 　　据说这东西最早是荷兰人发明的，但是在荷兰好像不怎么受欢迎。因为欧洲国家的高福利是众人皆知的，老人们生活舒舒服服的，干嘛要整这些玩意呢!后来这个东西被美国人发现了，当时美国正面临着一场危机——婴儿潮时期出生的人们都快要退休了，但是他们和上一代人不一样，他们没有经历过大萧条，没有在二战的阴影下生活

4、过，他们从来就不考虑存钱的问题，从美国在2017年的时候个人储蓄率只有%就能看得出来，面对不断上涨的医疗卫生费用，退休之后如何养老困扰着婴儿潮的这一代人。国家需要解决问题，金融机构也看到了机会，于是在这样的背景下，住房反向抵押贷款应运而生，并且一拍即合，逐渐发展成熟，现在已经成为世界上最具代表性的运作方式。 　　美国的‘住房反向抵押贷款’市场主要分为三类：其中前两类是有政府担保性质的，最后一类是私营机构推出的，针对不同经济实力的老年人，下面这个图帮你看得更清楚些。 　　首先还是从房产价值转换抵押贷款(HECM)看起，它是美国最普及，发放量最大的产品，90%的“倒按揭”都是这类。它经过了国会的授

5、权，需要接受国会的监督，并且由美国住房与城市发展部(HUD)和联邦住房管理局(FHA)提供支持。这款产品中政府的担保作用很关键，是政府为了老年人养老设计的，有点福利性质。 　　当你年满62岁之后，你就可以把房子抵押给银行或者专门的公司，借款人可以每个月领取生活费、或者在一定的限额内自由领取、或者两种方式结合。借款人可以一直居住在自己的房子里直到去世，之后贷款的机构获得房子的处置权。 　　国外的房地产市场和中国的有点差别，就是不是一个单边上涨的市场。如果说，要等到老人过世之后金融机构才能处置房产，那么金融机构会面临比较大的房价波动风险：如果未来房子价格下跌，那么损失谁来承担呢?为了促进金融机构放

6、贷并且减少金融机构的风险，联邦住房管理局(FHA)会提供担保。这个担保是是双向的担保，即对借款人和贷款人都提供保障。 　　担保的第一个层面是保障屋主的利益，屋主即使生前获得的资金超过住房市值，政府保险都会把这个窟窿填满。如果贷款机构破产，政府保险将负责对屋主的资金提供。其次是保障贷款机构的利益，住房卖掉后，不论住房价值缩水多少，贷款机构都可获得原定的住房市值金额。另外，房利美还会在二级市场上买进这些贷款，促进金融机构的资金周转，这些措施都直接促进了HECM的顺利开展。 　　住房保留计划是房利美自己推出的一款反向抵押贷款产品，结构同HECM非常类似。区别在于，HECM的贷款条件优惠，但却有最大数

7、额的限制，一般来说是面向中低收入家庭或者个体。而住房保留计划则可以为高价值房产的主题提供更高数额的资金，并且允许借款人在房产未来升值时享受房产增值的部分好处(比如说，出售房产收益的分成之类)。因此，该计划更适合房产价值高些的人员。同样，由于房利美是有美国政府做隐形担保的机构，所以，参与这个计划的人也同样享有政府的担保。 　　最后一种是各个公司推出的“倒按揭”贷款，每个公司根据客户群会提供各种有差异