以房养老的民法分析

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1、以房养老的民法分析天津天允律师事务所摘要：我国属于典型的未宮先老的国家，目前中国的改革面临着严峻考验，在经济和制度转折之际，人们对于自身的生活保障关注度提升，法律服务于政治，也服务于生活。以房养老，新型养老制度的提出在法律层面的研究，也是法律体现。为此，从传统民法的角度分析，以房养老实施的内容和障碍。关键词：养老，民法1“以房养老”的含义“以房养老”乂称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指老人将自己的产权房通过反向抵押的方式转让所有权与金融机构，老人自己仍然保留使用权的一种养老方式。在国外为了缓解住房问题，提出了“以房养老”这一模式，在美国、加拿大等国家，“以房养老”的主要形式是住房

2、反向抵押贷款，在美国实施此种贷款业务20多年以来，己经约有300万老年人因此脱离贫网。主要做法是老年人将自有的住房抵押给银行或者其他的金融机构，银行等金融机构综合评估老人的年龄、住房价值、利率水平等因素后，一次性或者定期支付给老人现金给老人养老或消费。在老人去世后，房子则由银行等金融机构收回拍卖，用于还贷。“以房养老”模式的特点是：分期放贷，一次偿还，贷款数额逐步增加接近担保房屋的评估价值。种模式既使得老年人毫无负担的获得养老资金，又使房屋的价值得到了最大限度的实现。通过发展住房反向抵押贷款实现以房养老,老人的贫困率有所降低。2“以房养老”的《合同法》分析“以房养老”即住房反向抵押，老人

3、需要与金融机构签订住房反向抵押贷款合同。住房反向抵押合同是双务合同、要式合同、有偿合同。住房反向抵押合同主体主要是指借款人（抵押人、投保人）与贷款人（抵押权人、保险人）。借款人，各国的法律对借款人的要求主要体现在必须是老年人，具体还有不同的要求，例如美国要求申请人必须是62周岁以上的老年人，新加坡要求借款人为新加坡公民或者是永久公民，要冇一定的经济能力没冇被列为穷籍，年龄在60周岁及以上。笔者认为，根据我国的情况，应当要求满足下列条件：（1）借款人应年满65周岁为宜。60周岁一般老人会退休，经过3至5年之后经济能力会有所下降，并II距离平均寿命还有10年，减少了金融机构的风险。（2）借款

4、人应当具备一定的经济能力，但是也不能高于当地的中等水平。反向抵押的根本0的是为了保证老年人老有所依，政府在反向抵押中承担一定的风险，因此，对于生活富裕的人而言并不需要这一制度的保障。（3）借款人应当具冇行为能力。民事行为能力是指民事主体能够独立的参加民事活动，享奋民事权利承担民事义务。根据《合同法》的规定，只有具有民事权利能力和民事行为能力的主体订立的合同才有效。为了与《合同法》相对应，也应当要求借款合同的老人应当具冇完全民事行为能力，有精神病等限制行为能力人以及无行为能力人只能由苏法定代理人及成年子女作为抵押合同的主体。（4）借款人具有中国国籍。即使外国人或者无国籍人在我国购买房屋，也

5、不能进行反向抵押，因为“以房养老”具冇一定的养老保障的性质，我国对外国人或者无国籍人无此义务。贷款人，不同的国家贷款机构也不相同。在我国由于反向抵押合冋具有贷款期限不明确，房屋的波动价值较人以及贷款合同签订较为复杂等特点，因此要求贷款方要具有雄厚的资金，熟悉房屋抵押贷款的业务以及防范化解贷款风险的能力。我国关于反向抵押贷款的主体在理论上有较大争议，主要包括以下几种:（1）商业银行。（2）保险公司。（3）社会保障机构但是，“以房养老”反向抵押涉及较多的工作，如房屋评估，旧房拍卖等，因此社会保障机构只能演较小的角色。以房养老反向抵押合同指向的对象是老年人的住房。该客体具冇一定的特殊性。主要特

6、点包括：（1）住房只能是借款人独立拥有完整主权的房屋。租赁的房屋不满足条件，因为租赁房屋只具奋使用权，不能用于抵押。（2）必须是老人实际居住的单幢住房，而不能是商业、办公用房。(3)房屋应当满足一定的最低价值要求。特别注意的应当是共有房屋，包括因夫妻关系共有以及其他关系的共有。夫妻共冇的房屋在夫妻双方同意的情形下可以用于反向抵押贷款。对于其他关系的共有，由于产权清晰，可以由共有人共冋商讨决定分割。住房反向抵押合同主体双方权利义务关系分析。借款人具冇取得贷款的权利，并在房屋抵押后具奋在房屋继续居住的权利、在对房屋增值部分没奋约定的情形下可以对房屋增值部分处分不受限制、借款人及其继承人具脊“

7、赎冋权”、有权向相关部门投诉、举报等。借款人应当按照合同约定的吋间地点方式收取借款、按照约定的方式使用借款不能将借款用于违反犯罪活动、借款人应当合理妥当的使用房屋，避免减少房屋的价值、不能将房屋以转让、赠与、抵押等方式处分扪保房屋等。贷款人享冇抵押房屋的优先受偿权、冇权收取约定或者法定的费用、奋权就担保房屋的使用情况进行监督检查、借款人没奋履行义务的情形下可以停止或者减少发放贷款等。贷款人应当按照约定或法定的吋间地点方式发放贷款、尊