以房养老问题研究

《以房养老问题研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、以房养老问题研究以房养老由来己久，在国内也不能算作是新鲜事物。9月13口出台的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》(下称《意见》)中明确提山“以房养老”试点，同吋拨动着人们最敏感的两根祌经：房屋与养老。“幵展老年人住房反14抵押养老保险试点”，这便是此次《意见》屮涉及的“以房养老”政策。实际上，住房反向抵押贷款就是我们常说的“倒按揭”一一房屋产权拥有者把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评佔后，每月给房主发放固定资金。房主去世后，可以将本属于房主的房子出售，所卖得的资金用来偿还贷款本息，其中升值的那一部分部分归

2、抵押权人所有，也就是说，老人选择此项业务后仍然可以住在自己的房子里，且能够提前将房产变现用于养老。‘以房养老’属于舶来品，其在欧美国家以多种形式成功实施，是老年人养老的重要模式，目前我国以房养老也存在具有我国特色的多种探索模式。在探索的过程中，也面临着各种各样的特殊困难和阻碍。以房养老如何在我国进行推广需要进一少的探索，我们需要充分借鉴国外的成功经验，打造适合我国国情的本土化的以房养老模式。1以房养老概述及意义1.1以房养老的由来及发展现状1.1.1以房养老在美国的发展以房养老在国外兴起已有20多年，其中，“住房反向抵押贷款(即

3、倒按揭)”为大多数人所熟知。这一模式主要是指老年人将自己的房屋抵押给银行、保险公司等金融机构，由相应的银行和金融机构对所抵押的房屋的现值、未來的增值和老年人的年龄、预计寿命等情况进行综合评估，并依据评佔值将房屋的价值化整为零，给老年人定期发放养老金，直至老年人去世。然后将该房产出售所得用来偿还贷款本息，剩余部分归老年人的财产继承人所有。住房反向抵押贷款最初是为了缓解住房问题而起源于荷兰。随着各国的借鉴和模仿，该模式逐步推广，各发达国家纷纷建立了成熟的以房养老模式。而美国成为以房养老发展最为成熟的国家。美国早在上世纪末就开始尝试“

4、倒按揭”，并形成房产抵押反按揭贷款(HomeEquityConversionMortgages简称HECH)、房屋保管者(Home-Keeper)贷款、财务自由(FinancialFreedom)贷款三种主要形式。HECM模式是最主要使用最广泛的-•种方式，约占整个房屋反向抵押市场的95%,其运行受国会监督，并得到美国住房与城市发展部（简称IIUD）和住房管理局（简称FHA）的支持。HRCM主要由银行、抵押贷款公司以及其他私营金融机构提供，联邦全国抵押贷款联合会是HECM的唯一购买者，HECM的贷款对象是62岁以上的老人。贷款者

5、的年龄越人，房子越有价值，贷款额就越大。房屋保管者贷款是针对不符合HECM条件的老年人所设计的一种模式，这种模式对房屋保管者的贷款上限的要求一般超过于HCEM的限额，同时对房产所有权的要求比较宽松。房屋保管者的限额除了受借款人的年龄、房屋的评佔价值、房屋所处的地段和市场利率因素影响外，还收申请贷款的人数的影响。由于该项目风险自行承担，利率一般采用浮动利率，并相应的及吋按月调整。相对于HECM来说，规模较小。财务自由贷款是由老年人财务自由基金公司提供的一种模式。在这种模式下，借款人在签订借款合同后可以一次性得到一大笔资金，有事是即

6、使住房出售后也能按月的到固定收入，同时该模式下还有一个房产价值分享条款，房产人的后代可以继承一定的由借款人保留的房产，该部分最高可达到房产价值的80%。美国以房养老制度的成熟体现在申请资格、房屋评估、贷款发放、贷款偿还等各个环节。美国联邦住房局规定，所以62岁以上的老人、拥有已经付清按揭或所欠按揭数目很少的居民房，不欠联邦任何债务，所抵押房产未屮请人的主要自住房，就可以申请。住房及城市发展部和借款银行要对申请者所拥有的住房进行三次估价，以其中的最低估价为准。贷款发放要以老年夫妇屮的较力年轻的老年人的年龄力依据，并根据相应的利率、

7、房屋估值等，给予申请人相应的现金贷款。借款人在世吋，房屋归借款人所有。在他们离世后，房屋归住房及城布发展部所有。并由出售该房屋的款项进行贷款偿还。我们在探索我国以房养老发展道路和方式的同时，不可避免的要借鉴美M的成功经验。首先，政府的积极参与是美国住房反向抵押贷款成功和快速发展的重要保证。美国联邦住房管理局对HECM产品提供保险是老年人广泛参与的重要前提，此外，美国国会、联邦政府机构在以房养老的运行中也起着非常重要的作用。其次，健全的法律法规是美国住房反向抵押贷款成功的前提。美国制定了完善的消费者保护措施和机制，还颁布了有关的法

8、律法规规范反14抵押贷款的运作环境，使得方肉抵押贷款市场健康发展。再次，明确的经营主体是美国住房反向抵押贷款成功的基础。最后，开放的文化条件是美国住房反向抵押贷款成功的重要条件。1.1.2以房养老在我国的发展现状随着我国经济的发展，老龄化趋势增强，人们的观念逐步