以房养老模式研究

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1、以房养老模式研究一、以房养老的基本思路住宅购建与晚年养老用费保障，是现代家庭长期预算安排的基本内容，需要资金多多，形成家庭的重大经济负担。为解脱家庭的经济负担。经对房地产金融、社会保障、养老保险及制度经济学理论的若干思想与方法的融汇综合考虑，设想建立一种新的养老保障模式以房养老模式。我们提出以房养老的基本设想，是考虑家庭生命周期与住宅生命周期的差异，依据个人家庭拥有资源在个人家庭的一生予以最优化配置的理论，将住房这种不动产通过一定的形式和机制，实现价值的流动，以对家庭的养老保障事宜发挥相应的功用。简单而言，就是“60岁前人养房，

2、60岁后房养人”。大家在60岁之前，通过储蓄存款、按揭贷款的形式，购买住宅，并在60岁之前还清房款，取得该住宅的全部产权。再在60岁退休养老之时，将该住宅的产权予以出售，依靠出售该住宅的余值来养度自己的余生，达到养老保障的目的。以房养老是一种特别的融资保险形式，是老年人动用所居住住宅的余值，通过某种机制将其提前变现，以养活自己的余生。对其运做颇为复杂，其基本思路可设想如下：17/171、各家庭于中年期通过按揭贷款购买住房并还清全部贷款本息;2、家庭于退休期伊始将该住房的产权，通过某种融资变现的手段和机制，出售或抵押与某特定机构(

3、如保险部门或专设机构)，使用权则继续归自己保留并长期居住。住房出售价款或抵押贷款也由该特定机构在该家庭成员尚存活期间，分期支付作为该家庭的晚年养老用费。3、该家庭成员寿终正寝时，再将住房支配权交该特定机构拍卖处理，用出售款项弥补前期支付款，并取得一定投资收益。采用这一模式时，家庭成员在其工作中，只要考虑购房事项并最终取得该房屋的全部产权，不必过多考虑退休养老的资金筹措问题。在这种以房养老模式之下，购房扶养机构与以房养老这两者之间，后者丧失了房屋的所有权，仍保留对该房屋的使用权;购房机构得到了该房屋的所有权，却不能马上获得该房屋的

4、支配权利。该房屋出售产权的价款，正如房屋出售后使用权仍继续保留长期居住外，也非一次性清算交付，而是由该特定机构在该成员退休尚可存活的年份里，每年按月份或季度分别向该成员支付以房价款作为其养老用资。购房扶养机构得到该房屋的全部产权和使用权后，再将该房屋对外出售或出租，用所得价款弥补购房用费。17/17本模式将住房购建与养老保险两大行为，借助于构思精巧的金融保险手段，达成一种有机综合并融为一体。以期能利用住宅与住户生命周期阶段的差异，利用住宅价值增值和流动、套现的特性，通过以房养老的方式，用住宅的余值来养度住户成员的晚年余生，从而大

5、大减轻乃至消除了其中年期的养老保险负担。二、以房养老可采取的模式1.反向抵押贷款，老人将住宅抵押给银行取得贷款用于养老，去世后用住房还贷。国外比较盛行，我国金融工具不够健全完善，该业务还未出现。2..售房养老，老人把住房出售给特定机构，使用权继续保留到死亡为止，房款作为养老年金分期支付。3.住房置换，售出大房，换购小房，差价款用来养老。4.住房租换，租出大房再租入小房，用房租差价款来养老(自有住房有较大升值潜力时可减少损失)。住房租换可盘活住房资源，同时得到部分养老费用。5..住宅出典，老人将住宅出典取得整笔款项用于投资，取得投

6、资收益后将房屋重新赎回，投资收益用作养老支出。风险过大，不可行。6.招徕房客，住宅部分出租，获取租金收入来养老。7.售后回租，将住房出售给某特定机构再重新租回，取得整笔款项交纳房租和养老。8.老年人将住宅出售或出租，自己住进老人公寓用房款养老。获得售房款或租金收入住老人公寓养老，能消除孤独感。17/179.老人出售住房，自己住养老公寓，售房款大部交付寿险公司办理养老寿险，保障养老期间的用费。10.都市老人将住房出售，在郊区或周边乡镇购买或租赁住房，眼老环境品位提升，养老成本大大降低。11.在环境优美、交通便利但经济不发达地域，建

7、立大规模养老基地，将都市的老人移居于此养老。减低养老成本，提升养老质量，都市的交通拥挤、人口老化问题有效解决，不发达地域开拓致富之路。12.老人希望改善晚年生活环境但购房资金不足，向银行申请贷款购房，贷期内不必还本付息，身故后用该住房还贷。又可称合资购房养老。银行借此参与房地产投资。以上各种模式中，最典型的是售房养老和反向抵押贷款，最易于操作的是住房置换、住房租换、招徕房客、售房后住老年公寓，或将售房款交办养老寿险。我们研究的重点是以房养老的理论、反向抵押贷款、异地集中养老和合资购房养老等内容。三、社会背景17/17以房养老模式

8、预期将有广阔市场前景和社会需求，具有重大理论意义和可操作性。理由：①住房商品化，居者有其屋，今日已得到基本实现，为家庭借此养老奠定了物质基础;②独生子女政策的后果将加快体现，老龄化社会快速到来，“四二一家庭”将有大量出现，我国“未富先老”，晚年养老用资的准备已是