中城美地别墅营销

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1、中城美地2012年别墅营销策略提案连云港博思·中城美地项目组2012年2月29日首先，我们将中城美地纳入市场体系审视，辨明我们所面临的市场大局与区域格局。市场分析1、宏观市场分析2、微观市场分析3、竞争个案分析1、政策综述BST观点：2011年7月14日，国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取限购。本轮限购政策的颁布，严重打压了二三线城市改善性高端住宅的需求，迫使豪宅成交量大幅下滑。2011年12月4日：住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴明

2、确表示，房地产调控政策从严落实的方向不会改变，并将延续至明年。2012年市场将不容乐观，无论普通住宅市场还是高端住宅市场，均面临着去化难的困境。2011年央行3次加息，加大了购房者买房成本，亦对高端住宅的购房成本产生较大影响，进一步促使成交量下挫。货币政策：房地产信贷偏紧格局将持续进行，开发贷款及房屋贷款放贷困难，开发商资金链将受到严峻考验，而本案别墅的销售回款速度亦将对开发商资金链造成一定威胁。房地产调控：短期内限购仍将继续，针对改善型需求的高端住宅正处于限购风暴中心，本案别墅产品因市场大环境影响而去化缓慢。未来市场预

3、判政策：从2011年全国出台的政策来看，国家对房地产调控决心依然坚定不移，随着12月各地政府相继表示2012年仍将延续从紧的政策，预计2012年上半年市场调控力度仍难以放松。市场：寒冬刚刚开始，继2011年“金九银十”成色暗淡后，主要城市量价水平继续下滑，尤其高端住宅去化速度骤降，预计接下来半年左右，主要城市量价水平继续下跌的可能性较大，本案所处沭阳房地产市场亦不能幸免。市场分析1、宏观市场分析2、微观市场分析3、竞争个案分析在售数据及未来竞争环境分析从区域竞品成交均价来看，别墅产品湖玺庄园成交均价最高为6700元/平米

4、，翰林府第最低，为5000元/平米；从区域竞品月均去化来看，别墅产品豪园·俪湖湾月均去化最高为3套/月；目前沭阳市场上别墅存量高达776套，按照目前去化速度来看，去化完成目前存量需要7年。项目套数开盘时间已推（套）去化（套）未推（套）存量（套）主力面积段(㎡)销售均价（元/㎡)销售周期月均去化（套）奥韵都城36未开盘003636210-310未开盘-----0万顺帝景佳园90未开盘009090400未开盘-----0湖玺庄园1181期2010年5月开盘58556063185-225670022个月2.5翰林府第36201

5、1年9月361502130050006个月2.5沃德家园（金地鑫城）86别墅未开盘008686300---------0宝龙御景318未开盘506268312230-30055005个月1.2豪园·俪湖湾2882008年11月188120100168190-350560040个月3合计972-----332196640776---------------9.22012年区域竞品别墅市场概况项目名称库存量体库存套数2012年供应量体豪园·俪湖湾45360平米168套45360平米宝龙御景84240平米312套13500平米

6、湖玺庄园16380平米63套16380平米合计145980平米543套75240平米◆所有数据截止到2012年2月29日下午区域内目前别墅存量达14.6万方，未来推量达7.5万方，2012年区域内别墅竞争量体约22万方，市场竞争尤为激烈，将会对本案别墅的销售造成巨大的压力市场分析1、宏观市场分析2、区域市场分析3、竞争个案分析区域竞品项目位置分布图湖玺庄园项目名称湖玺庄园项目地址常州路与学院路交汇处占地面积45亩总建面积（万㎡）2.9万平方米开发商江苏恒东置业有限公司物业类别类独栋开盘时间2010-5销售均价（元/㎡)6

7、000-9000主力面积（㎡）185-225已推量体（万㎡）1.2未推量体（万㎡）1.7已推去化75%去化周期22个月月均套数2.2套项目卖点景观优势，样板房优势优势：项目紧邻沭河景观带，拥有丰富的绿化资源部分产品为类独栋设计，属于市场稀缺产品联排及双拼户型二层、三层南北露台设计，赠送面积较多，拥有高附加值劣势：各楼座间的楼间距较小，私密性不强汽车库销售过程中计算全面积，致使单体产品总价较高宝龙御景项目名称宝龙御景项目地址宁波路6号占地面积180亩总建面积（万㎡）18万平方米开发商沭阳宝龙置业有限公司物业类别双拼、联排、

8、高层开盘时间未开盘销售均价（元/㎡)---主力面积（㎡）别墅230-300已推量体（万㎡）---未推量体（万㎡）---已推去化---去化周期---月均套数---项目卖点徽式建筑、园林景观优势：别墅产品南北双露台设计，销售时，地下室全赠送，拥有较高附加值项目为沭阳首家采取苏州园林式景观设计，徽式建筑风格亦为沭阳别墅产品