福康美墅别墅商业营销方案

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1、徐州汇思华博地产策划2013-05灌云福康美墅商业、叠拼营销推广报告谨呈：连云港厚泽房地产开发有限公司1周边商铺市场情况汇总市场总结项目名称商业形态建筑形态总建面积（m2）租金(元/m2∙天)售卖方式均价(元/m2)伊山华庭社区商业多层7万0.7-1.2直接销售7800阳光景都社区商业多层与小高层12万0.6-1.1直接销售6400清华园社区商业多层小高层8万0.6-1.0直接销售5800江南锦地社区商业多层15万0.5-1.0直接销售5200北国新居社区商业多层4万0.4-1.0直接销售/紫金国际卖场、社区沿

2、街商铺卖场8万/直接销售6980-20000东方家园社区商业多层4万//美好家园社区商业多层6万0.6～1.1直接销售65002案例伊城景廊富源广场九龙港水街伊山华庭振兴花园地址小鸭河市场南乐天玛特水利路南县政府北侧新客站西侧振兴汽车站北侧商圈小鸭河市场商圈县中心商圈新城区商圈新客站商圈振兴片区商圈顾客特征中低阶层高中低收入阶层无中青年、中等收入阶层、流动人口中低收入阶层项目现状营业中苏果在售营业中县城最繁华商圈前期销售情况好，但后期经营惨淡营业中，已无剩余房源社区商业面积规模总营业面积1.5万平方米总营业面

3、积8万平方米总营业面积3万平方米经营面积约6000平方米经营面积5000平方米周边配套苏果超市小鸭河市场、实验小学县城商业中心政府部门、市民广场新客运站振兴客运站案例对比3别墅项目情况汇总市场总结项目名称物业形态地理位置总建面（万/㎡）项目现状销售均价（元/㎡）名流山庄叠拼、联排灌云南高速入口东侧3.8已销售50%，暂不推出新房源3600御景庄园联排、独栋大伊山西G25高速东708年开盘至今仅销售约1.2万平米，不到总体量的20%4300溢彩馨都叠拼、联排电视台东别墅面积约1.6万㎡已售磬35004高端的∙高品

4、质∙现代的·尊贵的1.指向区域，城市显性特征鲜明；2.指向产品，前瞻性、创新性设计的指导意义；3.指向价值，拥有核心资源、高端服务保障；4.集“叠拼+商业”于一体聚合增值性。结论：产品特质提炼营销方向/确定51.唤醒客层：呼唤、拓展属于我们的客群；2.另辟蹊跷：产品要升级以适应未来需要；3.独树一帜：区域中没有类似的产品可以借鉴。我们是否独树一帜？关键在与引导和打造。4.物业配套：灌云新客站的投入使用完善的配套将成为激烈市场中制胜法宝。结论：区域可能突破的方向二：营销视角/解析拓客层∙辟蹊跷∙树标杆·强配套6在

5、确定项目突破方向之后，我们针对本案的营销采取什么解决之道？推敲/营销策略7三：推敲/营销策略营销目标产品力形象力传播力销售力······营销定律绝对稀缺VS绝对需求产品策略8三：推敲/营销策略营销目标产品力形象力传播力销售力······营销定律综合产品VS高端形象形象策略9三：推敲/营销策略营销目标产品力形象力传播力销售力······营销定律形象推广VS品牌塑造推广策略10引爆市场VS把握节奏三：推敲/营销策略营销目标销售策略产品力形象力传播力销售力······营销定律11推敲/营销策略产品策略·形象策略·推广

6、策略·客户定位·面积区间50-60㎡60-90㎡90-100㎡100-150㎡200㎡以上客户数量785422135百分比45.3%31.4%12.8%7.5%3%1、商业意向登记客户面积需求区间结论：1.商业意向登记客户面积主要集中在：50-100㎡之间中小面积占绝对比例。2.主要以中小企业或投资者为目标客户。2、意向登记客户购买用途12推敲/营销策略产品策略·形象策略·推广策略·客户定位·结论：重点集中在县城，通过对意向登记客户工作区域分析初步建议后继的推广中以电视、短信主流媒体向其工作区进行渗透。渠道县城

7、乡镇其他客户数量985816百分比57%34%9.3%商业意向登记客户工作区域13三：推敲/营销策略产品策略·形象策略·推广策略·客户定位·中小企业主公务员投资客户散户客户解析1.城区内民营企业，小企业老板，区域内先富阶层及公务员；2.极为重视居住的形象，会重点的选择叠拼物业；3.城市中，专业商铺投资客户；注重产品的性价比，要求使用方便，增值保值。叠拼目标客户和商铺客户有所重叠14推敲/营销策略产品策略·形象策略·推广策略·客户定位·中小企业主公务员投资客户散户客户解析1.党政机关收入较高公务员；2.更注重交通

8、便捷程度，多选择轨道交通附近，对办公产品关注程度低；3.为避免通货膨胀，寻求投资避风所。或追求高端居住环境客户。15三：推敲/营销策略产品策略·形象策略·推广策略·客户定位·集团用户中小企业投资客户散户客户解析1.受政策影响，住宅市场投资渠道受限，但甲级写字楼市场良好的发展态势；使得部分房地产投资者对投资办公物业兴趣浓厚；2.以增值为目的，选择具有升值潜力的物业；3.长线持有，要求有稳