潼南县福康新村商业及住宅营销策划方案

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1、潼南县“福康新村”商业及住宅营销策划方案方案提供：王洪凯第一部分潼南县自然地理潼南县位于重庆市西北部，东邻重庆合川、西靠四川安岳、南连重庆铜梁、北接四川遂宁，幅员面积1594平方公里，辖2个街道、20个乡镇、283个行政村，总人口92万。原国家主席杨尚昆、原中共四川省委第一任书记杨闇公的故乡。属盆地浅丘地区，海拔一般在300-450米之间，亚热带季风性湿润气候，年均气温17.9℃，年均降雨量990毫米。渝遂快速铁路、渝遂高速公路穿境而过；过境水资源丰富，涪江、琼江流经县境。是全国百个无公害农产品（蔬菜）生

2、产优秀示范县、无规定动物疫病区示范区、生猪百强县，是重庆市粮食生产重点县、笋竹产业化工程基地县、农业机械化示范县、优质粮油重点项目县。第二部分潼南房地产发展现状目前潼南的房地产主要分三大块：第一块是江北，现县政府所在地；第二块是凉风垭梓潼镇镇府及一中地块；第三块是老城区，原同潼南老街；   由于老城区目前的配套设施比较齐全（医院、学校、购物），所以现在老城区还是比较热闹。江北是县府行政中心，可能是潼南人比较恋旧的缘故吧，政府部门工作人员在江北工作，居住却在老城。凉风垭须然有一中和比较好的楼盘作引领，但是项目

3、自身配套设施却跟不上，虽然规划汽车站，但是医院、银行等相关生活配套不够完善。而且这三地块的交通道路规划还是显的不够合理。第三部分富康新村项目swot分析项目概况福康新村项目由重庆福宣房地产开发有限公司开发，项目位于重庆市潼南县，渝遂高速入口位置，兴业路、东道路、万通路交汇处，紧临规划中的潼南汽车总站。是潼南南大门的核心位置。项目占地约36000㎡，总建筑面积约90000㎡，总户数约700户。SWOT之优势分析1、地理优势：项目位于潼南县城南新区，比邻一中，和规划中的潼南重点小学，汽车站旁。高速路匝道口。2、环

4、境优势：项目一二期开始，就着力于景观的打造，目前一二以初具一定的环境。3、知名度优势：由福宣房地产公司精心打造的福康新村在潼南县有一定的知名度。SWOT之劣势分析1、区位劣势：目前项目所处新区人流不足，导致项目自然到访较低。各种交通、生活设施尚不完善，生活配套不太便捷。2、前期环境劣势：由于前期环境的打造上面功夫下的不够，在苗圃的选择上面存在问题，整个小区看不到一颗稍微名贵或高贵的乔木或花木，前期苗木的栽种比较随意化，在园林的打造、造型上与规划有一定差距。3、物业服务劣势：项目一二期已有部分业主入住，物业管理

5、显得是一个不管公司，从现有小区的绿化维护、安防、保洁上看，物业服务水平处于低级阶段。4、项目前期办证劣势：项目已交房的有一部分业主延期办证，导致业主口碑不好。5、工程质量问题：一二期部分项目出现工程质量问题，未及时解决，造成业主不满情绪。6、项目开发周期劣势：项目从2006年开始运作，直至现在整个项目才初具雏形，造成周期过长，给消费者不好销售的印象。SWOT之机会分析1、区域未来发展的机会：项目所处区位为潼南新区，紧邻一中、规划中的重点小学，高速路匝道口，客运站旁。市民也普遍对该区位较为看好，未来发展潜力巨大

6、。2、项目整体定位的机会：项目整体定位为新区园林小区，高品质住宅，这迎合了潼南想改变居住环境的工薪阶层换房梦想。3、潼南整体经济发展带来的机会：随着潼南经济的快速发展及其城市化进程的加快，城市对高品质住宅及需求增加所带来的机会。一小时经济圈，离重庆主城只有1小时的车程。SWOT之威胁分析1、老城区的住宅对本案带来的威胁：潼南老城区住宅整体品质不高，但其生活配套相对新区及本案而言具有较大的优势，势必会造成部分客户分流。2、新区周边项目住房对本案带来的威胁：本案周边项目多为小区住宅，品质感逐渐增强。户型均以两或三

7、房为主，贴近市场需求。且价格与本案相较也具有一定优势，是本案的直接竞争威胁。3、三年前的设计方案带来的威胁：项目在最初设计阶段就把整个项目进行了设计，而开发周期并没有像设计阶段预估的进行，导致设计方案落后，四、五期产品、景观上与一二三期的产品设计基本相同，对消费者很难有吸引力。面临的问题一、项目住宅底商怎样盘活？如何提高物业价值？？？前期规划有底商接近一万方，这一万方的商业物业怎样才能变现销售，这是一个值得探讨的问题，由于目前周边不够成熟，商业配套不够，而如果考虑带动人气的餐饮入住，又会对整个项目形象大打折扣

8、。业主也不会同意。应对针对底商的打造应对首先我们要清楚，商业物业没有商家经营等于一堆砌好的砖。根据项目周边的环境及学校，考虑将本项目的商业打造城一个“运动城”，其消费人群就是学生和周边小区住家的年轻一族。运动城的形象和与本项目自身情况比较贴近。如图运动城设想图图一运动城设想图图二运动城推广策略由于项目周边及自身配套不成熟，公司应站立在放水养鱼，拿出一定时间、资金对市场进行培育。根据销售部对体育用品及