房地产宏观调控与信贷风险分析

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1、房地产宏观调控与信贷风险分析冯科第一部分：宏观经济与房地产2009年以及2010年的预测宏观经济与房地产的关系：主仆关系美国GDP与房地产的表现中国GDP与房地产的趋势工业增加值与住宅销售面积2007年后趋同性加强货币政策与房地产销售：降低利息导致房地产销售剧增房地产的产业链条很长：47个子行业，4000个关联行业属于经济启动的引擎钢铁水泥有色金属新材料建筑业金融业商业信息服务交通家用电器家具IT产品汽车服务业原能材料源电力燃气房地产高IMF：对发达国家看低，对新兴国家看中国贸易增长的预测投资，出口，消费用投资替代出口下滑消费与财富结构密切相关城市居民47：89农村居民5

2、3：11经济为火，政策是柴：谁来替代国家投资的下滑财政收入锐减怎么办？财政支出的压力在第四季度危机加税为哪般？税收支出的刚性与税收增长的刚性征收弹性民营企业的三次危机国庆阅兵的政治经济学思考中国产业升级方向：金融？房地产？发达国家2:22:76中国：11：50：39产业升级：产业资本向金融资本转变信贷余额维持高位中长期贷款增加，票据融资减少：基础设施与房地产第二部分从全球金融危机的视角看房地产与金融今天讨论的几个问题一、次债危机是如何发演变的，它还可能持续多长时间，对中国的影响有多大？二、应对危机，中国政府的应对策略是否得当？中国经济的增长前景如何？三、发动地产与股市泡沫掩盖工

3、业泡沫、等待世界经济复苏？经济增长的因素与国际贸易资本，技术，信息，土地，劳动力重商主义与贸易战争贵金属本位下的货币制度纸币本位下的货币制度全球经济失衡与金融危机美国的发展道路与中美经济关系:世界经济循环图:贸易利益与经济战争(两次大战)双重夹击下的中国经济资本流动从新兴国家向发达国家经济学教科书的传统概念：资本流动（capitalflow）应是从发达国家向发展中国家；过去5-6年的实际:从新兴国家向发达国家。2007年美国净流入资本9200亿美元；其中从新兴国家：3610亿美元；占39%，其中：中国21%，巴西8.4%，俄国2.8%...外国投资者持有美国证券的资产构成（20

4、07年6月30日，美国财政部报告。单位10亿美元）国家合计股权长期国债长期机构债长期企业债短期债券日本119722055322911976中国922294673762823英国921421432840524开曼群岛740279235234738中东30813979301744所有国家97723130196513052737635经济增长的极限:资本,劳动与技术进步信用链条的蔓延与传递经济增长的极限:资本,劳动与技术进步信用链条的蔓延与传递全球金融资金规模(万亿美圆):经济脱媒(15-20倍)中国金融落后的幸运:大约只有2-3倍欧美金融机构总资产与持有CDS:股份制VS有限合伙

5、制经济失衡加剧结构失衡问题突出固定资产增长很快的同时有效需要不足经济增长并不能带来充分就业通货膨胀与通货紧缩的威胁同时存在内外经济失衡分税制导致房价扭曲中国反衰退的政策很及时问题是将大量有毒资产带到未来中国政府调控经济的决心和能力分析中央投资四万亿地方政府预算比例地方政府比例中国经济增长能持续多久：平均7.2%可望持续到２０３０最近10年年增长10%，最后两年5.4%即可２００１－２０１０８－９％２０１１－２０２０７－８％２０２１－２０３０６－７％2009年中国成为世界制造业第一大国中国的城市化进程:只完成了47%还有30%-50%的空间中国的城市化率低于大多数国家人口红利支撑经

6、济增长第三部分房地产调控与信贷风险分析从机构的视角金融机构混业经营的演进过程我国上市银行非利息收入占比世界范围的利差水平存款市场份额与网点美国的利差情况金融深化与国民投资升级间接融资向直接融资转变金融资产从银行流向证券升值与地产的国际经验：正相关升值与地产：日本的经验升值与地产：美国的经验升值与地产：英国的经验升值与地产：韩国的经验汇率波动与地价波动的关系升值与地产：中日比较核心城市在升值中的表现（日本）早稻田大学熊部教授的观点竹下登与宫泽日本人对土地的感情被动的金融创新：REITS救银行钢珠游戏：谁能告诉我什么时候是最佳退出时机?中国的策略：在贸易摩擦和升值之间艰难平衡升值背

7、景下房地产金融风险释放：泡沫破裂与金融危机及其危害破坏宏观经济稳定经济非均衡增长降低资源配置效率地下经济繁荣加剧贫富分化破坏金融体系引起经济衰退正面作用------房地产行业对其他行业的带动效应熨平经济波动防止金融危机房地产调控的目的维护社会公平：不容回避的现实诺斯认为，人类社会形成过程中，形成三种不同的社会秩序：原始社会秩序，有限准入秩序、开放准入秩序。我国房地产业业已经发展到了一个新阶段，表现出房地产的有限准入制度，即社会的精英阶层如何分配权利和租金。房地产的垄断性容易导致