中国房地产信贷风险与控制分析

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1、首都经济贸易大学硕士学位论文中国房地产信贷风险与控制研究1导论最初的银行是经营货币的经济实体，主要从事存款、贷款和结算等业务。其经营中始终存在的借贷行为使之和各种各样的风险相伴相生。尤其是银行的信贷业务，既是其重要的收入来源之一，又是商业银行主要存在的风险。宏观上，信贷风险主要包括国家风险、经济周期风险、宏观经济风险等；在银行自身经营的角度上，主要包括市场风险、信用风险、流动性风险、操作风险等。信贷风险有很多种，而且涉及很广，但本论文试图对国内房地产这一特定领域的信贷风险进行一般性分析，结合目前我国房地产信贷业务的发展特点和现状，有针对性地提出切合我国实际的房地产信贷风险控制和防范措施。

2、本章主要是阐述本论文的研究背景、研究对象、研究意义、研究思路等。1.1研究背景在工业化、城市化和现代化的发展中，房地产业兴起、发展形成独立产业，是为生产乃至整个社会活动提供基础性条件的产业，并对经济、金融、社会等各个方面带①来重要的影响。我国房地产市场在短短几十年的发展历程中经历过几次剧烈波动后，逐渐在国民经济中占据了极为重要的地位。20世纪80年代中期以来，特别是1998年国家取消实物分房，推行住宅商品化，住房分配货币化以后，随着人均可支配收入的快速增加，城市化进程的加快，人口集中度的提高，巨大的存量市场需求拉动我国房地产业以惊人的速度发展。房地产业成为扩大内需、拉动经济增长的一支重要

3、力量，②有着广阔的发展空间和发展潜力。快速发展的房地产业有力地促进了房地产融资体制的发展，并逐渐形成了以商业银行信贷为主，资本市场、民间借贷和信托等融资工具为辅的房地产融资体系，为房地产业的发展提供了强大的资金支持，其在整个金融体系中的比重不断上升，影响力③逐渐增强。央行的报告显示，2009年年末，全国主要金融机构商业性房地产贷款余额7.3万亿元，同比增长38.1%。但多年以来我国房地产业直接融资发展缓慢，开发资金多依赖于银行贷款，直接融资与间接融资比例失调，约有60％-70％的房地产开发资金来源于银行贷款的支持，商业银行几乎参与了房地产开发的全过程。通过土地储备贷款、房地产开发贷款、个

4、人住房消费方面的贷款、建筑企业流动资金贷款等环节，房地产业的信贷风险日渐集聚。目前，我国房地产信贷方面存在的突出主要问题有：第一、快速发展的宏观经济影响了商业银行的信贷风险偏好。自改革开放以来，中国经济发展平稳快速，国内生产总值(GDP)高速增长。虽然①Mattesini（1993）②国家信息中心中国经济信息网编著：《中国房地产行业发展报告》，北京，中国经济出版社，2004。③周小川：《商业银行还应重点发展房贷业务》，载《中华工商时报》，2008-03-06第1页，共35页首都经济贸易大学硕士学位论文中国房地产信贷风险与控制研究受美国次贷危机影响，2008年我国的GDP增长仍达到9.6%

5、，经济发展形势更为复杂的2009年也达到了9.2%，尤其是2003年至2007年期间，我国GDP连续5年保持两位数以上的增长，5年年平均增长10．6％，为改革开放以来经济增长最快、持续时间最长的时期，比同期世界年均增长4．5％的水平高出6．1个百分点，比改革开放以来年均增长9．8％的速度高出0．8个百分点。经济增速波动较小，经济运行平稳。相应财政收入从2002年的18903亿元增长到2007年的超过5万亿元，2009年达到68477亿元；规模以上的工业企业利润5年累计达到78632亿元，2007年达到2．2④万亿元以上，2009年更达到25851亿元，处于经济周期的上升期间。宏观经济快速

6、发展致使商业银行管理者的信心指数大增，多数商业银行的信贷风险偏好相对乐观，随之信贷准入门槛降低，信贷风险可接受程度提高，且未经历过经济周期波动的检验。第二、房地产消费市场的快速发展促使房地产信贷增长过快。房地产消费市场的快速发展促使房地产信贷增长过快。目前，中国约有13亿人口，2003年至2005年5年间新增城镇就业人口5100万人，年平均新增城镇就业超过1000万人，即使在全球金融危机爆发后，2008年我国新增城镇就业人口仍然达到1000万人，2009年达到1102万人。扣除价格因素，城镇居民的人均可支配收入年⑤平均增长9．8％。住宅作为人的基本需求，特别是在1998年停止福利分房后，

7、房地产业在中国就拥有了巨大的消费市场。2000年以来房地产投资快速增长，至2007年，除了2003年最低为18．6％外，其他的年份平均在20％以上，金融危机爆发后的2008年达到20.9%，至2009年，受国家对房地产市场调控影响，下降为16.1%。房屋销售面积也以相近的速度增长。房价快速上涨，使房地产成为国内企业赢利最高的行业。近几年来，以盈利为目的的商业银行多数把房地产和个人消费贷款作为优质信贷资产来大力发展，并采取了高速扩张规