宏观调控下的房地产信贷风险控制分析

《宏观调控下的房地产信贷风险控制分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、宏观调控下的房地产信贷风险控制分析第<26卷第4期西北工业大学学报(社会科学版)<2006匀F1<2月一—JOURNALOFNORTHWESTERNPOLYT—ECHNICALUNIVERSITY(SocialSciences)VoL<26No，4Dec．<20o6宏观调控下的房地产信贷风险控制分析刘其智。，廖春良，冯进路(1．西安交通大学管理学院，陕西西安710061；<2．浦发银行博士后工作站，上海<200001；3．国家开发银行河南省分行，河南郑州450008)摘要：首先，分析了近年来我国房地产业的宏观调控方向与主要策

2、略；其次，对宏观调控下商业银行面临的市场风险、信角风险、操作风险进行了剖析；最后对房地产的信贷投向与风险控制提出了相应的建议。关键词：宏观调控；房地产；信贷风险中图分类号：F83O．5文献标识码：A3~'：1009—<2447(<2006)04-005<2-04作为高负债行业，房地产业与银行有着极为密切的关系，据统计，目前房地产行业的贷款余额几万亿，其中个人按揭贷款份额最大，占到54．I％；其次是开发商贷款余额约占<26．<2％；政策性住房贷款约8．O％；土地开发贷款约5．9％；建筑施工企业贷款5．8％。由于行业信

3、贷集中度相对较高，在国家宏观政策的调控下，进入转型时期的房地产业将给银行经营带来很大的风险。一方面，银行提供的房地产信贷多为中长期贷款，无论是对开发企业还是对个人消费者，都很难根据国家的政策迅速调整到位；另一方面，随着宏观调控的深入，过去被掩盖的贷款问题正逐渐暴露出来，转化为现实风险。因此，正确评估与控制当前宏观调控时期所面临的房贷风险，成为各商业银行的当务之急。一、房地产业的宏观调控方向我国政府从<2003年下半年便开始调控房地产业，调控手段已涉及土地供应计划、住房政策、税收、金融等多个方面，目的是使一些热点城市房地产泡沫

4、大大减少，逐步引导市场重新回到健康、理陛的发展轨道上来。虽然一系列宏观调控政策取得了一定的成效，但远未达到预期效果，房价在调控声中仍然一路高涨。房价的持续高涨引起了全社会的普遍关注，控制房价也成为政府部门的一项政治任务。<2005年3月初，政府工作报告明确要求：要“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。随之，一系列调控房地产开发的政策陆续出台，诸如取消房贷优惠利率、提高首付比例、二手房交易税制调整、限制期房转让等，其调控的出发点是使房地产业步人平稳的发展态势，少数过热地区房价有所调整，未来房价保持小幅稳定增长。调控的根

5、本目．的是要切实解决房地产市场发展中存在的突出问题，消除影响市场发展的不稳定、不健康因素，实现“三个基本”：供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，促进房地产市场持续健康发展。<2005年宏观调控的结果是，房地产开发市场运行趋于稳定，个别城市商品房价格快速上涨的势头得到初步遏制。但是，由于房地产开发市场中的深层次矛盾没有得到根本解决，商品房价格上涨的压力依然存在，房地产泡沫存在进一步扩大的可能。<2006年以来，国家继续对房地产开发投资规模和商品房价格进行调控，在保持现有调控政策的连续性和稳定性的基础上，进一步实行了严格的

6、土地管理制度和结构调整政策，以防止房地产开发投资规模和价格大幅反弹，保证房地产业的可持续发展。调控的策略也继续采取从供给和需求两方面进行双向调控，在供给方面将采取有保有压的措施改善供应结构，限制高档房开发，增加普通商品房和经济适用房供应；在需求方面主要是通过整顿市场秩序、提高交易税负等措施防止人为炒作、遏制投机性需求、控制投机性需求。二、宏观调控下房地产信贷风险的产生在国家的宏观调控下，房地产市场不可避免地收稿日期：<2006一O9—11作者简介：刘其智(1969一)，男，四川乐山人，西安交通大学管理学院博士研究生。维普资讯

7、//.cqvip4>>第4期刘其智，等：宏观调控下的房地产信贷风险控制分析53发生相应的变化，房地产的各项调控措施通过筹资渠道、融资成本、交易附加成本、购房者心态等等，最终导致房地产市场供给与需求的变化，在此过程中，银行作为房地产市场的主要融资机构，不仅要承受来自市场价格变动带来的风险，同时还要承担客户的信用风险与来自内部的操作风险。1．市场风险市场风险是指由于市场变动可能给贷款造成的损失。房地产业是典型的周期性很强的行业，有涨必有跌，一旦房地产市场大幅下滑，房价骤降，房地产作为抵押品的市场价值也将随之下降，违约率上升，银行

8、信贷资产将严重恶化。这包括：(1)因市场价格变动导致开发商销售收入降低，商品房滞销，销售周期延长，致使还款来源无保障。(<2)当房地产市场价格下跌，开发成本过高导致盈利能力下降或无力可图时，开发商放弃项目招致损失的可能性。(3)因市场价格下跌造成贷款抵押房地产价值下降，实际抵押率上升，一旦