浅析宏观调控下的房地产企业开发成本控制

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1、浅析宏观调控下的房地产企业开发成本控制浅析宏观调控下的房地产企业开发成本控制摘要:在国家对房地产持续调控的形势下，房地产企业如何控制开发成本，提高产品性价比，从而提高在市场中的竞争能力。文章在分析房地产开发成本构成的基础上，对企业在房地产开发过程中不同阶段的开发成本和资金使用成本，有侧重地分析并提出了控制措施。关键词:宏观调控；房地产企业；开发成本控制；Abstract:inthecountrycontinuedtorealestateregulationofthesituation,realestateenterprisehowtocontrolthedevelopme

2、ntcost,improveproductperformanceandpriceandsoastoimprovetheabilityofthecompetitioninthemarket・Thisarticleanalyzesthecoststructureofrealestatedevelopment,onthebasisofenterpriseintherealestatedevelopmentintheprocessofdifferentstagesofthedevelopmentcostsandfinancialcost,onanalysisandcontrolm

3、easuresareputforward.Keywords:macro-control;Realestateenterprise:Thedevelopmentcostcontrol:中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：2011年，国家对房地产实行“限购”、“限贷”、“限价”、加快保障住房建设等一系列调控政策。一线城市商品房成交量急剧萎缩，楼盘降价潮此起彼伏，二三线城市楼市整体也发生了变化。今年政府工作报告提出，要继续搞好房地产市场调控，进一步巩固调控成杲，促进房价合理回归。在国家调控的大形势下，房地产行业已告别暴利时代，开发企业特别是中小开发企业如何提高生存

4、和发展能力，实现利润最大化，成为面临的紧迫问题。随着一些房地产企业兼并潮的涌现，开发企业除了向规模化、集团化、品牌化等方面发展口己外，尚应从内部着手，在保证开发品质的前提下，严格控制开发成本，提高产晶性价比，从而提高在市场中的竞争能力，这也是房地产企业生存的根木。一、房地产开发成本的构成1、房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。2、房地产开发成本的构成主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、管理费用、贷款利息、税费以及其他费用等。具体如下：(1)土地费用包括土地出让金、拆迁安置补偿费等。开发企业在决定是否开发项目前，

5、都必须将预计的土地费用通过土地面积和规划部门设定的容积率的换算，计算出未来所开发的商品房每平方米建筑面积所占的土地成本(俗称楼面地价)，以此来评估项目的可行性。由于多种因素不同，各地的土地价格不一，按楼面地价计算，一线城市有的万元以上，一些三线城市仅数百元。在住宅商品房价格构成中,随着国家对土地出让的控制和动迁成本逐年提高，土地费用有进一步上升的趋势。(2)前期工程费主要指项目开发的可行性研究、地质勘查、前期规划设计费用，以及“三通一平”或“七通一平”等土地开发、整理费用。这部分占房地产开发成木的比例相对较低。(3)建筑安装工程费，乂称房屋建筑安装造价，指房屋建造过程中所

6、发生的建筑工程、设备及安装工程费用等。它在整个成本构成中占有较大比例。(4)市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指小区道路、给水、雨水、污水、电力、热力、燃气、通讯、电视、照明、景观绿化等的建设费用；公共配套设施费用指建设为小区内居民提供配套服务的各种公用设施，如物业管理用房、会所或活动中心、社区居委会用房或卫生服务站、托幼园、地下车库等所发生的费用。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例也较大。(1)管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理项冃的开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资、养老保险费、差旅费、办公费等，在整个成

7、本构成所占比例很小。(2)贷款利息指在开发经营过程中开发企业通过借贷筹集资金而应支付给借款人的利息。它的多少与开发项目的大小、融资额度的多少有密切关系，占成本构成比例和对不稳定。(3)税费包含两部分：一部分是税收，主要有房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、两税一费(营业税，城市维护建设税和教育费附加)、契税、企业所得税、印花税等；另一部分是行政事业性收费，主要由地方政府行政主管部门及其所属单位、垄断企业向房地产开发企业收取的费用。(4)其他费用指不能列入前七项的所有费用，主要包括销售代理费、广告费及各种不可预见费等