房地产信贷风险分析及防范

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1、房地产信贷风险分析及防范房地产信贷风险分析及防范房地产信贷风险分析及防范房地产信贷风险分析及防范房地产信贷风险分析及防范房地产信贷风险分析及防范房地产信贷风险分析及防范房地产信贷风险分析及防范房地产信贷风险分析及防范房地产信贷风险分析及防范房地产信贷风险分析及防范房地产信贷风险分析及防范房地产信贷风险分析及防范房地产信贷风险分析及防范房地产信贷风险分析及防范房地产信贷风险分析及防范房地产信贷风险分析及防范房地产信贷风险分析及防范房地产信贷风险分析及防范房地产信贷风险分析及防范　　引言　　房地产信贷风险，指房地产信贷领域中的一种“不确定性或信息不对

2、称”.指经营房地产信贷业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。　　从理论上讲，房地产金融市场的建设应该与房地产业和房地产金融的发展同步，加上政府的宏观调控，房地产金融风险在一定范围内是可控的。但当前我国的情况却是，房地产信贷投向不合理、房地产信贷的外部环境不完善等问题，种种情况阻碍了房地产信贷的健康发展，也造成了大量的金融风险。尤其是房地产融资渠道过于单一，单纯依靠银行房地产贷款，使得大量的信用风险和市场风险聚集在银行，这给房地产金融业甚至整个金融体系的稳定健康发展带来了很大隐患。　　因此

3、，分析我国房地产信贷风险的表现的原因，积极寻求房地产信贷风险防范和控制的方法对策，建立起适应我国当前社会经济发展和房地产业现状的新型房地产金融体系以及借鉴发达国家金融风险管理的经验和我国理论界、金融界和房地产业人士的理论和观点，研究适合我国国情的房地产融资方式，具有较高的理论价值和现实意义。　　一、我国房地产企业信贷风险现状　　(一)目前我国房地产企业信贷风险的种类　　1、财务风险　　财务风险是指公司因筹措资金而产生的风险，即公司可能丧失偿债能力的风险，房地产开发企业高负债经营隐含财务风险，我国房地产开发企业在房地产开发过程中，以银行借贷融资为主

4、，自有资本金占项目总投资的比例普遍在30%以下，部分企业甚至在20%左右。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。　　2、经营风险　　经营风险是指由于房地产投资经营失误，造成实际经营成果偏离期望值并最终产生难以归还商业银行贷款的风险。房地产贷款的经营风险主要存在于非住宅房地产贷款之中。由于房地产具有不可移动的特征，房地产投资与其他投资相比而更具有不可逆转性，一旦开始投资就难以撤回。如果在开发过程中出现由于决策失误或资金链中断而停工，

5、就会造成“烂尾楼”和“半拉子工程”,套牢开发资金。同时房地产的流动性较差，在投资完成之前基本不具备变现能力，改造和变更设计用途难度较大，处置起来非常困难，资金回收的可能性小，所以房地产项目停工后往往一摆就是儿年甚至上十年。除此之外，目前越来越多的“圈地”、“炒地皮”以及施工企业被迫垫资现象更加剧了房地产金融的经营风险，因而房地产业经营风险远远高于其他行业。我国房地产开发资金高度依赖于商业银行，房地产业的良好发展前景也使得商业银行不可能放弃对房地产业的信贷投入，这种相互依存的关系使商业银行房地产贷款的总量必然伴随房地产业的发展而迅速增加，导致房地产

6、贷款的经营风险越来越大。　　据统计，我国广东省部分金融机构房地产开发贷款新增额已占超过各项贷款新增额的70%以上。这种增长过快的趋势如不加以适当控制，一旦引发风险，后果将不可预料。事实上，我国己经发生了由于房地产不良贷款占比过高而导致银行支付危机的情况。　　2010年海南发展银行的倒闭就是一个典型的案例，2009年建设银行广东恩平支行由于房地产开发贷款不良贷款比例过高而导致不能有效兑付，出现挤兑风险，建设银行总行拨了50亿元，才解决了支付危机。历史和现实都表明，经营风险是当前我国房地产金融面临的最大风险。　　3、欺诈风险　　欺诈风险是指在目前房地

7、产市场信息不充分、监督管理欠严密的情况下，开发商的开发行为与销售行为不规范甚至为其经济利益恶意欺诈银行及担保方的风险。开发商的欺诈风险也是目前房地产金融机构和担保方面临的最大的风险，它可能带来的损失也是最大的。以2009年为例，四家国有银行房地产开发商贷款质量差异明显，其中农行和中行的不良贷款率相对偏高，分别达到16%以上和12%以上，工行和建行的不良贷款率则相对较低，维持7%左右。四大行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10-11%之间。　　在房地产开发贷款上，央行发布了《关于规范住房金融业务的通知》(简称195号文)，规范了房地产开发企业向商业

8、银行贷款的条件，形成地产商、银行共担风险的安排。然而，大多数情况下，房地产开发企业由于受到利益动机的驱使，加上一些银行为了争夺客户，采取