房地产宏观调控与趋势分析

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1、房地产宏观调控与市场趋势陈宝存亚太城市发展研究会房地产分会会长财经评论人亚太城市发展研究会房地产分会会长全国工商联房地产商会理事全国房地产经理人联盟副秘书长全经联研究院副院长陈宝存简介政策篇土地篇市场趋势房地产宏观调控与市场趋势宏观调控政策市场化发展回顾政策篇房改之前代表性的公司：1、中房集团：1981年1月16日，经国务院批准组建中国房屋建设开发公司，是全国成立最早的房地产开发企业。1987年11月，更名为中国房地产开发总公司。1993年1月，更名为中国房地产开发集团公司，并以该公司为核心组建中国房地产开发集团。2、万科集团：成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发

2、企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳。房改之前房改之前的代表性事件：海南北海危机：1992年，海南岛省总人口160万，房地产公司两万多家。地价由十多万一亩涨到600多万一亩。房价由1991年的1400元/平方，涨到1993年的7500元/平方。数千亿的资金涌入海南。1993年，CPI增长高达24%以上。93年的治理整顿，北海200亿烂尾资产海南烂尾楼高达600多栋、1600多万平方米闲置土地18834公顷积压资金800亿元四大国有银行300多亿烂帐。98年房改房改前的住房困局：1978年vs1949年，人均住宅面积由4.6平米/人下降至3.9平米/人。《中国城市统计

3、年鉴1999年》的数据，全国采样调查229个城市：人均超过15平米的城市只有49个，占总数的21.4%；人均超过10平米的城市有202个，占所调查总数的88.2%；最低的城市六盘水，人均居住面积只有3.43平米。98年房改房改的由来：1996年6月，朱镕基总理在国务院的常务会提出，住房建设可以成为新的国民经济增长点和新的消费热点。当时提出将房地产业作为支柱产业确实是有其历史背景的。1997年夏天，《住宅建设成为国民经济新增长点的研究》课题组在北戴河召开的一个小型研讨会，成为房地产业被列为国家支柱产业的开端。也是在这一年，我们国家经济出现通货紧缩，亚洲金融危机爆发。中央提出要促进

4、消费、扩大内需、推动生产，而房地产业在GDP中所占比重较大，产业关联度高，理所当然成为了拉动中国经济增长的新动力。”98年房改房改的由来：1998年，个人按揭政策出台，为房地产业装上了推进器。2000年以来，房地产投资年增长率都保持在20％以上的高位2005年，即使“国八条”出台后导致房地产市场有所降温，全年房地产开发投资仍高达15759亿元，同比增长19.8％，占全社会固定资产投资的18％。市场化成就截至2009年底：城市人均住宅建筑面积约30平方米，农村人居住房面积33.6平方米。宏观调控政策市场化发展回顾政策篇宏观调控的动因■1998年-2008年，全国住宅均价累计上涨9

5、7%，而同期GDP、人均GDP、人均可支配收入的累计增幅均达到或超过2倍。■1998-2004年，全国住宅均价累计上涨37%，低于同期GDP等指标涨幅，而2004-2009年，全国住宅均价累计上涨79%，与同期GDP、人均GDP、人均可支配收入和居民储蓄存款涨幅基本持平。■重点城市1998-2009年涨幅普遍低于同期GDP和人均可支配收入■1998年-2009年，北京等重点城市住房均价累计上涨150%-300%不等，但除上海外，其他重点城市的住宅均价涨幅均低于同期GDP累计涨幅，如北京住房均价累计上涨312%，但GDP上涨375%；深圳住房均价累计上涨191%，但GDP累计上升

6、432%。■上海的住宅均价涨幅尽管高于GDP涨幅，但同期居民储蓄存款累计上涨511%。■一线城市2004-2009年房价累计涨幅超出同期GDP和人均可支配收入，二线城市涨幅相对较小■天津、武汉、重庆、南京等二线城市住房均价涨幅低于同期GDP等指标。2004年-2009年，重点城市的住房均价增速加快北京：累计涨幅达到163%，同期GDP、人均GDP等指标涨幅均不及90%，仅有居民储蓄存款累计增长110%；上海：房价涨幅高于GDP、人均可支配收入等指标涨幅；广州：住宅均价累计涨幅虽不及同期GDP涨幅，但高于人均可支配收入涨幅，也存在一定风险。2003年至今宏调政策回顾自2002年开

7、始，楼市泡沫论就一直在影响着政府决策。2005年更是因为京沪房价的高涨引发全国房价下跌30—50%的大讨论。07年的房贷政策结合拐点论，造成了08年的整体萧条，并且对宏观经济造成了致命的影响。从宏观经济学家、房地产专家、媒体人、普通置业者，对行业的发展都有不同的认识，激烈的争论也从来没有停止过。2.12003年调控政策2003年8月国务院18号文，将房地产业作为国民经济的支柱产业2003年6月13日121号文件拉响宏观调控警报2003年6月13日121号文件拉响宏观调控警报中国人民银行下发《