量化专题报告：地产行业基本面量化~择时与选股

《量化专题报告：地产行业基本面量化~择时与选股》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、内容目录一、基本面：地产周期和核心指标41.1、地产行业的主体与周期划分41.2、地产行业四个周期的定量解析51.2.1、销售周期51.2.2、房价周期61.2.3、政策周期81.2.4、利率周期10二、估值：安全边际模型与清算价值模型112.1、地产行业估值安全边际模型112.1.1、地产估值取决于盈利增速的水平112.1.2、基于地产盈利和估值的关系构建估值安全边际模型132.1.3、估值安全边际与未来地产行业股价表现的关系152.1.4、模型参数的稳定性检验152.2、基于NAV思路构建地产清算价值模型16三、选股：地

2、产股的独特选股逻辑173.1、估值维度：调整后pb估值选股效果好于pb或pe173.2、盈利增长维度：营收增速因子选股效果取决于商品房销售周期183.3、行业集中度：集中度提升，为何龙头地产股长期来看超额收益不明显19四、结论汇总20风险提示21图表目录图表1：地产行业的三个主体：政府部门、开发商、居民4图表2：基于三个主体可以划分四个地产相关的周期4图表3：地产销售存在4年左右的周期5图表4：地产销售累计同比增速在年初几个月的值会有很大波动5图表5：地产销售上升期地产能够获得明显的超额收益5图表6：销售周期的不同阶段下地产

3、行业指数收益表现6图表7：美国销售周期一直存在，平均周期5年6图表8：房价周期：70个大中城市的新建住宅价格指数7图表9：房价上行周期，股价并不一定表现好7图表10：商品房销售是房价的领先指标7图表11：房价周期的不同阶段下地产行业指数收益表现8图表12：地产政策周期的划分8图表13：35个大中城市首套房贷利率下降城市个数和上升城市个数的差值9图表14：政策周期的不同阶段下地产行业指数相对沪深300超额收益表现9图表15：政策周期的不同阶段下地产行业指数收益表现10图表16：利率周期的核心指标及划分结果10图表17：利率周期

4、的不同阶段下地产行业指数相对沪深300超额收益表现11图表18：利率周期的不同阶段下地产行业指数收益表现11图表19：当前地产估值处于历史估值序列的6%的分位数12图表20：盈利水平不同，市场给予的估值水平自然不同12P.2请仔细阅读本报告末页声明P.3图表21：市场估值水平和未来一年的净利润增速正相关13图表22：地产行业的估值与行业的一致预期净利润增速高度正相关14图表23：地产行业估值安全边际14图表24：估值安全边际越高，未来行业涨幅越大15图表25：估值安全边际模型本质上是“钟摆模型”的定量刻画15图表26：样本区

5、间选择对参数估计的影响不大16图表27：新增两年的样本后，估值安全边际的估算结果没有显著的改变16图表28：调整后PB的计算方法17图表29：调整后PB=1是地产行业的估值绝对底部17图表30：调整后pb估值因子选股效果好于pb或pe18图表31：营收增速因子的表现和地产销售周期有关18图表32：地产行业集中度一直在提升19图表33：龙头地产股并不是一直都有超额收益19图表34：在营收排名前30的地产股里面选龙头地产股一直以来都有超额收益19图表35：龙头地产股超额收益的表现受集中度提升的影响很大20一、基本面：地产周期和核

6、心指标1.1、地产行业的主体与周期划分地产行业有三个主体：政府部门、开发商和居民。其中，政府部门是通过行政政策或者融资政策来影响开发商和居民的行为，开发商除了受政府部门相关政策的影响之外，自身的销售周期和房价周期也会反过来作用于本身，而居民受政府部门影响主要来源于购房政策（包括首付比例、房贷利率、限购限贷等），居民本身的人口结构和收入水平也会影响到本身的购房意愿。图表1：地产行业的三个主体：政府部门、开发商、居民政府部门行政政策融资政策开发商居民l土地供应l人口结构l融资政策l收入水平l销售情况l购房政策l房价变动资料来源：

7、，wind在这三个主体的基础之上，我们梳理了跟地产行业相关的四个小周期：销售周期、价格周期、政策周期、利率周期。其中：1）销售周期是指开发商的销售、新开工、施工、竣工的传导链条；2）价格周期和政策周期是相互影响相互作用的，房价会影响到地产相关政策，而地产政策又反过来作用于房价；3）利率周期这里我们主要考虑居民的房贷利率周期，它会影响到居民的购房意愿。销售新开工销售周期开发商竣工施工过热价格周期价格上升政策收紧政府部门政策周期政策放松价格下跌过冷图表2：基于三个主体可以划分四个地产相关的周期房价变化P.4居民利率周期贷款利率购

8、房意愿政策施压投机过热房价变化资料来源：，windP.51.1、地产行业四个周期的定量解析上一节我们基于地产的三个主体梳理了四个跟地产相关的小周期：销售周期、价格周期、政策周期、利率周期，这一节我们将寻找每个周期最核心的代理变量，并从量化的角度对这几个周期一个个分解，最后测试每个周期对地产