地产行业2019年中期策略：成长与分化并存，关注人口流动新格局-中银国际

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1、房地产

2、证券研究报告—行业深度2019年6月28日强于大市[Table_地产行业Title]2019年中期策略[Table_IndustryRank]公司名称股票代码股价(人民币)评级万科A000002.SZ买入27.79成长与分化并存，关注人口流动新格局保利地产600048.SH买入12.77绿地控股600606.SH买入6.89[Tab我们判断le_Summary]2019年下半年房地产行业政策及融资环境有较明显改善，区域市招商蛇口001979.SZ买入20.84场将呈现需求、供给、政策等各个层面的分化

3、，销售及投资下行压力加大，新城控股601155.SH买入39.86弱市下龙头强者恒强。我们认为2019年下半年的地产板块看点在于：1）华夏幸福600340.SH买入31.96因城施策深化落地，都市圈发展提速，货币及信贷政策边际改善；2）一二荣盛发展002146.SZ买入9.53线城市销售阶段性回暖，全年下行压力犹存；3）投资韧性犹在，下半年增华侨城A000069.SZ买入6.92速预计回落，融资端边际改善；4）行业集中度持续提升，龙头房企销售高我爱我家000560.SZ增持4.80增锁定业绩，迎估值切换。我

4、们维持板块强于大市评级，建议积极关注政策金融街000402.SZ未有评级7.72及融资环境变化。光大嘉宝600622.SH未有评级4.88支撑评级的要点华发股份600325.SH未有评级7.90中南建设000961.SZ未有评级8.64政策端：因城施策深化落地，都市圈发展提速。住建部明确以“稳地价金科股份000656.SZ未有评级6.10稳房价稳预期”为2019年工作首要目标，首次提出“市场供需双向调节”，阳光城000671.SZ未有评级6.51再次强调“房住不炒”，同时“因城施策”被给予更大肯定。伴随城

5、镇资料来源：万得，中银国际证券化进程推进，结构性分化会愈加显著，户籍政策放松推动人口流动性，以2019年6月26日当地货币收市价为标准推出人才新政的城市获得发展先机。人口流向大城市及以大城市为中心的都市圈进程仍处于起步阶段，日后城镇化率的提升速度将放缓，但人口向都市圈聚集，大城市化率的提升空间仍很大。销售端：一二线阶段性回暖，全年下行压力犹存。2018年下半年以来，全国楼市降温明显，多月销售面积同比负增长；其间，今年春季出现以一二线城市成交复苏带动的“小阳春”，但随后5月成交再度回落。结构上来看，一二线城

6、市2018年以来需求逐步释放，后续成交热度或将下行，但比较而言仍好于三四线。三四线城市受到棚改政策暂缓影响，预计成交将平缓下滑。中期来看，居民信贷投放增加，及按揭利率见顶回落或将刺激需求，对冲部分销售下行压力。供给端：投资韧性犹在，下半年增速预计回落。2019年以来，房地产开发投资仍维持高位，源于新开工及施工投资走强，以及土地购置费韧性犹存。春节以来，在销售及融资改善的背景下，土地市场回暖，整体呈相关研究报告现出量缩价升的局面。展望下半年，考虑到房企面临销售市场下行、资金边际收紧的大环境，预计拿地投资逐步

7、收缩将是大势所趋。但同时，《房地产2019年年度策略：穿越寒冬，静待2019年房企到位资金增速回升，行业流动性边际改善，优质房企融资成花开[Table_relatedreport]》20190104本大幅改善，有助于拉动2019年投资，并促进融资集中度进一步提升。公司端：行业集中度持续提升，积极推荐龙头。今年TOP30房企的销售《房地产2018年中期策略：博弈资金环境，龙规模占比已近半，随着行业进入调整周期，我们认为龙头房企的市占率头强者恒强》20180629将进一步提升。从估值来看，当前地产板块整体无论

8、绝对估值还是相对估值均处于历史低位，业绩保障度创十年新高，同时普遍超过3%的分红率也具有吸引力，预计2019年板块持仓比例将提升。目前行业利润率处历史较高水平，随着限价政策及高价拿地的项目进入结算期，利润率有中银国际证券股份有限公司下行可能性。具备证券投资咨询业务资格重点推荐[Table_Industry]房地产龙头房企：推荐保利地产、招商蛇口、新城控股；区域房企：推荐华夏幸福、荣盛发展，关注华发股份、金科股份；晋蔚[Table_Analyser]建议关注高成长性企业：我爱我家、阳光城、中南建设。(8

9、610)66229394jinwei@bocichina.com评级面临的主要风险证券投资咨询业务证书编号：S1300518010002房产税的推进存不确定性；三四线城市在棚改政策调整后销售及投资下滑幅度超预期；行业流动性未见明显改善及融资集中度提升背景下，中小型房企面临较大现金流压力。目录政策端：因城施策深化落地，都市圈发展提速.......................................