地产行业2019年中期策略：成长与分化并存，关注人口流动新格局

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1、目录政策端：因城施策深化落地，都市圈发展提速61、坚持房住不炒为本，首提供需双向调节62、因城施策持续落地，货币政策边际改善73、城镇化进程推进，户籍政策放松利于人口流动94、都市圈逐步成型，城市化重心确立13销售端：一二线阶段性回暖，全年下行压力犹存151、销售下行压力加大，全年预计负增长152、一二线成交持续回暖，仅为阶段性复苏163、棚改货币化安置暂缓，三四线销售或将平缓下滑174、居民信贷增幅显著，按揭利率见顶回落19供给端：投资韧性犹在，下半年增速预计回落221、开工施工增速维持高位，竣工反弹疲弱222、库存去化周期回升，总

2、量开始累积223、土地市场量缩价升，成交聚焦仍一二线244、房企到位资金增速回升，融资成本大幅改善272019年预测：销售面积同比-6%，销售金额同比-3%，投资同比增长5%29公司篇：行业集中度持续提升，积极推荐龙头301、龙头规模扩张，集中度持续提升302、板块估值历史低位，修复预期增强313、房企现金流改善，投资回暖杠杆可控314、收入增速持续回升，龙头房企优势凸显325、毛利率维持高位，稀缺资源优势凸显336、行业观点：关注政策及融资环境变化33风险提示：36第71页共71页2019年6月28日地产行业2019年中期策略2第7

3、1页共71页图表目录第71页共71页图表1.十八届、十九届中共中央政治局会议中央房地产政策表述6图表2.2019年以来各地调控政策8图表3.2018年以来五次降准9图表4.世界主要国家城镇化率水平9图表5.2018年中国及东亚地区大都市分布图9图表6.部分城市常住人口与户籍人口数10图表7.部分城市常住人口增长率10图表8.2018年以来地方开放落户政策11续图表8.2018年以来地方开放落户政策12图表9.2019年新型城镇化建设重点任务关于都市圈的要点13图表10.24个人口1000万以上大都市圈按经济实力分类13图表11.24个

4、千万级都市圈分布14图表12.都市圈核心城市2011年起常住人口增长率14图表13.商品房竣工面积及销售面积15图表14.商品房销售额和均价走势15图表15.二手房住宅价格环比下跌城市自1月起减少15图表16.重点城市二手房价格增速企稳回升15图表17.部分城市2019年1-5月新房销售面积同比增速16图表18.2013-2019年一线城市1-5月累计成交量17图表19.一线城市成交增速领跑全国17图表20.一线城市销售面积增速2018年起降幅收窄17图表21.北上广深成交量2019年均同比上升17图表22.2013-2019年棚改货

5、币化安置计划与完成情况18图表23.棚改完成数量与货币化安置比例18图表24.抵押补充贷款（PSL）累计新增规模增速18图表25.PSL期末余额与每月新增额18图表26.地方政府棚改资金来源18图表27.各省市棚改计划、完成情况19第71页共71页图表28.截至2019年5月人民币和居民贷款增速和余额19图表29.居民中长期和非金融企业新增贷款额20图表30.居民中长期和短期新增贷款增速20图表31.新增居民贷款总额及增速20图表32.新增居民贷款和房企个人按揭贷款增速202019年6月28日地产行业2019年中期策略3图表33.居民

6、及企业部门杠杆率演变20图表34.政府、非金融企业、居民部门杠杆构成20图表35.重点城市平均房贷利率统计21图表36.重点城市首套房平均房贷利率21图表37.市场长短短端资金利率一览21图表38.商品房地产开发投资额及增速22图表39.商品房新开工和施工面积及增速22图表40.商品房待售面积及同比增速23图表41.住宅待售面积及同比增速23图表42.重点城市库存去化水平23图表43.十大城市3个月移动平均去化月数23图表44.全国购置土地面积累计增速24图表45.全国土地成交价款累计增速24图表46.百城土地供应和成交面积24图表4

7、7.百城住宅用地供应和成交面积25图表48.百城住宅用地供应量增速25图表49.百城住宅用地成交量增速25图表50.百城土地用地供应和成交价款25图表51.百城住宅用地供应和成交价款25图表52.百城土地成交溢价率26图表53.各线城市土地成交溢价率26图表54.百城土地成交总价增速26图表55.百城住宅用地成交总价增速26图表56.本月房地产企业到位开发资金来源统计27图表57.房地产企业资金来源构成27第71页共71页图表58.房地产投资增速和房企开发资金来源27图表59.部分房企融资成本情况统计28图表60.房企国内贷款增速和房

8、地产投资增速28图表61.房企自筹资金增速和房地产投资增速28图表62.房企定金及预付款和房地产销售增速28图表63.房企个人按揭款增速和房地产销售增速28图表64.房地产行业数据与同比增速预测29图表65.2017-1