房地产行业2019年中期策略：寻找α，地产企业成长机会仍存

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1、目录淡化β，趋稳的地产周期5房地产市场的周期波动逐步减弱5原因分析：房住不炒、因城施策、货币供应稳健5房地产板块指数的弹性也在逐步减弱7寻找α，地产企业成长机会仍存10优秀房企成长，是行业β与企业α共振的结果10行业红利叠加领先管理，优秀房企快速成长10地产总量需求逐步见顶，但中长期仍然具备支撑11展望未来，房地产企业的α在哪里？12房企成长的核心始终是规模化，但实现路径各有不同12中型企业增长更快，高周转仍是规模化利器14放眼当前，房地产基本面将何去何从？16政策：以稳为主，一城一策精准施策16流动性：按揭利率仍在下行，房企融资维持紧平衡17基本

2、面：下行方向较为明确，但幅度预计仍将有限17销售层面，分化延续冷暖对冲，全年调整幅度或将有限17投资层面，开工投资仍处高位，后续增速或稳中有降21投资建议：淡化β寻找α，重视地产配置价值22行业与板块，波动均在淡化22长线资金话语权逐步加重22估值性价比提升，配置价值凸显23展望未来：预收款项持续增长，行业集中度不断提升，龙头房企分红派息将更为稳定26图表目录图1：新开工面积增速与竣工面积增速变化趋势5图2：销售面积增速与房地产投资增速变化趋势5图3：2016年以来，全国M2（广义货币）增速有所收窄并稳定在8%左右6图4：2005年8月—2007年

3、11月，申万地产指数最大上涨幅度为970%7图5：2008年11月—2009年7月申万地产指数上涨215%8图6：2014年1月—2015年6月申万地产指数上涨234%8第38页共38页图7：2017年12月初—2018年1月末，申万地产指数上涨21%8图8：2018年10月—2019年4月，申万地产指数上涨59%8第38页共38页图9：从地产股的走势看，房地产（申万）指数的最大涨幅逐步减弱9图10：商品住宅销售面积高速增长10图11：商品住宅销售额高速增长10图12：人口红利为我国房地产市场提供了较强支撑11图13：劳动力人口占比前期快速攀升11

4、图14：我国城镇化率处于持续提升通道11图15：我国城镇化率仍然低于美国、日本11图16：不同时代阶段，房地产企业获得超额发展的途径各有不同13图17：2005年，首开集团存货2倍于万科，土地储备优势充足13图18：本阶段，首开股份毛利率显著高于万科13图19：2.0时代，万科精准把握资本市场机会，扩大资本金14图20：招保万金在再融资关闭前资本金的扩张，万科领衔14图21：碧桂园的标准化体系，包括产品标准化/运营标准化/客服标准化14图22：碧桂园开展标准化后，标杆项目提速超过50%14图23：房地产企业集中度持续提升15图24：中期维度，中型房

5、企的成长速度更快15图25：短期维度，中型房企的成长速度更快15图26：首套房平均贷款利率仍在持续下行17图27：2019年房企债券发行总量和偿还总量维持紧平衡17图28：2019年房企发债净融资额维持较低水平17图29：一线城市新房累计成交面积同比持续增长18图30：二线城市新房累计成交面积同比持续增长19图31：2019年1-3月中西部及东北累计销售均好于去年同期20图32：2019年1-3月棚改专项债累计发行2194亿元20图33：商品房销售面积变化会传导至开工面积21图34：当前商品住宅库存仍处于较低水平21图35：2007年至今，商品房销

6、售面积增速的波动性逐步减弱22图36：当前房地产（申万）板块的PE值为10.11，处于历史低位24图37：申万房地产板块的相对PE已接近历史底部24图39：万科A股利支付率总体较为稳定25图40：保利地产股利支付率稳中有升25图41：新城控股股利支付率持续提升25图42：招商蛇口股利支付率总体稳定25图43：金地集团股利支付率有所回落，但依旧维持较高水平26图44：华夏幸福股利支付率维持高位26图45：金科股份股利支付率有所回落，但依旧维持较高水平26图46：蓝光发展股利支付率企稳回升26图47：上市房企2018年及2019年一季度预收账款持续增长

7、27第38页共38页图48：国内房企集中度不断提升27图49：2015—2018年上市房企业绩持续增长28图50：2015—2018年龙头房企业绩增速稳定在25%以上28图51：2014—2018年上市房企经营性现金流变化趋势28图52：龙头房企经营性现金流相对稳定28第38页共38页图53：龙头房企的股利支付率始终维持较高水平28表1：政府多次强调“房住不炒”，促进房地产市场平稳健康发展6表2：申万地产板块指数所经历的五轮涨跌周期7表3：未来10年我国房地产年均需求测算12表4：2018年末—2019年初，“一城一策”逐步落实16表5：2019年

8、一线城市房地产销售情况预测18表6：2019年二线城市房地产销售情况预测19表7：2019年1-3月PSL与棚改专项债累计