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1、募集资金计划投资项目可行性报告苏宁环球股份有限公司关于公司2009年度非公开发行A股股票募集资金计划投资项目可行性分析报告本次非公开发行A股股票募集资金扣除发行费用后用于投资公司的8个房地产开发项目，项目总投资额为653,747.96万元，计划使用募集资金426,900万元，具体如下：货币单位：万元项目投资金额项拟投入募集项目名称目项目土地项目开发资资金项目总投资编款金号南京威尼斯水城三期之九、十14,299.9980,297.0584,597.0457,400.00街区项目南京威尼斯水城十三、十四、29,287.09161,476.21170,763.30121,100.00十五街区项
2、目南京威尼斯水城沿江高层A组31,838.7831,678.9833,517.7622,300.00团项目4浦东大厦项目492.2827,181.0827,673.3619,400.00南京天润城四期之十二、十四527,482.49164,115.98191,598.47122,400.00街区项目6天华硅谷三街区项目11,586.6437,505.3949,092.0326,500.007天华绿谷A组团项目5,768.0016,388.2222,156.2210,200.008吉林天润城三、四街区项目9,529.8664,819.9274,349.7847,600.00合计70,285
3、.13583,462.83653,747.96426,900.00如果本次非公开发行募集资金不能满足公司项目的资金需要，公司将利用自筹资金解决不足部分。在不改变本次募投项目的前提下，公司董事会可根据项目的实际需求，对上述项目的募集资金投入顺序和金额进行适当调整。本次非公开发行募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，1募集资金计划投资项目可行性报告并在募集资金到位之后予以置换。投资项目的具体情况如下：一、南京威尼斯水城三期之九、十街区项目1、项目情况要点项目名称：南京威尼斯水城三期之九、十街区项目项目总投资：84,597.04万元项目建设年限：2009年7月至20
4、10年12月项目经营主体：由控股子公司南京浦东房地产开发有限公司（以下简称“浦东公司”）开发经营项目规划占地面积：209,769.90平方米项目总建筑面积：336,059.45平方米项目预计销售额：146,819.57万元2、所在区域概况及项目的市场前景威尼斯水城（项目又名“北外滩水城”）整体项目占地约4,540亩，位于南京市浦口区沿江镇，浦口区是南京高新技术产业聚集区、南京主要的旅游风景区、著名的大学区、也是江北主要的居住区。规划中南京市共有16条过江通道，目前，已建成连接长江南北的大桥共有三座，在建的长江四桥和纬七路过江隧道预计2010年通车，纬三路过江隧道和地铁三号线也将于2009
5、年开建，随着过江通道建设的加快推进，项目所在地的基础设施将进一步完善，交通更加便利。本项目位于浦口区南京长江大桥北端，是江北板块距离主城区最近的区域，同时本项目毗邻即将开工建设的地铁三号线过江第一站，将实现与主城的无缝对接。项目的土地出让成本为14万元/亩，2007年3月20日拍卖的位于浦口区泰山街道柳洲路东侧的某地块的成交价格就已经达到单位地价2245.6元/平方米，约合149.7万/亩，项目土地已经实现了较大幅度的增值。参考地铁开始建设时周边楼盘价格大幅上涨的规律，以及一江之隔的河西地区和下关地区房价超过10,000元/平方米的销售现状，本项目的销售均价将会进一步提高。3、资格文件取
6、得情况2募集资金计划投资项目可行性报告浦东公司已取得开发本项目所需的全部出让土地使用权证证,本项目目前已取得《建设用地规划许可证》（【2003】第062号）、《关于核准南京浦东房地产开发有限公司NO.2003T13地块三期项目的通知》（宁发改投资字[2008]103号）、《关于南京浦东房地产开发有限公司“北外滩水城”三期住宅小区建设项目环境影响报告书的批复》（浦环发【2007】38号）等文件。其他相关文件按照项目进展情况依照相关规定办理。4、投资估算本项目的总投资预计为84,597.04万元，其中土地成本为4,299.99万元、建造成本72,360.68万元、期间费用7,936.36万元
7、，本募投项目已完成前期准备阶段，截止2009年6月30日已投资金额（包括地价）8,019.26万元，计划使用募集资金57,400万元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。5、项目经济评价本项目预计实现销售额146,819.57万元，实现税后利润32,625.16万元，投资回报率为38.57%，销售净利率为22.22%。项目各项经济指标良好，经济性可行。项目经济效益指标一览表内容单位指标总建筑面积平方米336,0
