國內房地產企業財務風險及防范措施

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1、內房地產企業財務風險及防范措施摘要：在經濟全球化、競爭國際化、知識經濟化的新經濟時代，財務風險已成為我國房地産企業迫切需要解決的現實問題。因此，從房地產企業財務風險的表現形式入手，具體分析瞭當前我國房地產企業財務風險的成因，並提出瞭發揮財務風險管理職能，避免陷入財務危機的一些管理措施，用來保證房地産企業獲得長期的經濟效益和得到穩定的發展關鍵詞：房地産企業；財務風險；防范措施分類號:F275文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2008)18-0110-02隨著我國經濟的高速發展，全國各地出現瞭“房地產熱”。與國外房地産業相比，我國的房地產企業起步晚、基礎差、規模小，遠

2、未實現規范化。加之目前受國內宏觀政策調控和國際經濟變動的影響，房地產企業承受著巨大的財務風險，已成為很多房地產企業生存發展迫切需要解決的現實問題一、房地產開發企業財務風險概論及表現形式財務風險是指公司財務結構不合理、融資不當而使公司可能喪失償債能力而導致投資者預期收益下降的風險，財務風險有廣義和狹義之分。狹義的財務風險，是指由於利用財務杠桿給企業帶來的破産風險或普通股收益産生大幅度變動的風險。廣義的財務風險，是企業在籌資、投資、資金運營及利潤分配等財務活動中因各種因素而導致的對企業的生存、盈利及發展等方面的重大影響。房地産企業的財務風險具體表現為：1・償債具有很大的風險目前

3、，中房地產企業的資金大部分來源於銀行貸款，自有資金很少。據調查，我國房地產企業的資產負債率平均高達75.7以上遠髙於60的警戒水準，大部分開發企業在初期階段以負債開發為主，自有資本比例相當低。這使得國內房地産企業過分依賴於貸款，利息負擔沉重，資金周轉餘地比較小。同時，房地產企業銷售利潤的實現具有很大的不確定性，因此，房地產企業發生不能支付到期銀行借款本息的概率就非常大，企業面臨極大的財務風險2.利率波動的風險利率波動對負債經營的房地産企業影響非常大，貸款利率的增長必然增加公司的資金成本，抵減預期收益。同時，投資者的購買欲也隨之降低，導致市場需求降低。2007年，政府為瞭抑制

4、通貨膨脹和經濟泡沫的出現，共進行瞭六次加息，這不僅增加瞭房地產企業的財務成本，而且使按揭貸款購房的投資者成本迅速上升，從而抑制瞭投資者的購房欲，這無疑給房地產企業帶來極大的損失，成為當前房地産企業的重大財務風險之一3.籌資的風險房地産企業對銀行信貸依賴程度相當高，相關資料表明，當前房地産開發投資資金約有45%來自銀行貸款。由於負債經營使公司負債比率加大，相應地降低瞭對債權人的債權保證程度，這勢必會增加企業從貨幣市場或者其他渠道上籌措資金的難度。並且由於國內房地産市場不完善，房地産企業對國際規則不熟悉，使得其在國際上獲得資金的機會較少二、房地產企業財務風險的成因1•缺乏財務預

5、算管理房地產企業是典型的資金密集型行業，房地產企業投資金額大，高額的地價和房屋工程造價需要大量的資金參與投入運作，開發周期較長，占用資金時間長，而且項目調整能力差。有些房地產開發商沒有從土地的成本、資金的運作、經濟效益的回報率對要開發的項目作細致的財務預算分析，並且房地產項目上馬後，沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃，分不清資金使用的輕重緩急，造成在資金管理上盲目進行運作，或是千方百計地向銀行貸款和向其他單位借款，加大瞭房地産企業的財務風險2•缺乏現金流量管理觀念房地産企業開發經營過程具有長期性，開發建設需要經歷從征地、土地開發、房屋建設到竣工交付使用等階段，資金的周轉期較

6、長，周轉率偏低，項目變現能力差，因此，需要加強對現金流量的管理。據調查，我國房地產企業多屬民營經濟成分，缺乏現金流量管理觀念，在經濟效益良好的情況下，盲目擴大生産規模，加大瞭企業風險控制的難度。很多企業難以持續發展，一巾極其重要的原因就在於資金管理水平低下3.資本結構不當企業資本總額中自有資本和借入資本比例不恰當對收益產生負面影響而形成財務風險。房地產企業進行項目運作必須具備一定數量的資金，能否及時足額地籌集到所需資金，直接關系到企業的開發活動能否順利進行並進而影響到企業的生存。房地產企業的自有資金往往不能滿足企業運作項目的需要，企業一般用自有資金征地，用土地向銀行抵押借入

7、資金進行房地產產品的生産，借入資本比例越大，資産負債率越髙，財務杠桿利益越大，伴隨其産生的財務風險也越大4•成本費用控制不嚴房地產企業成本管理工作繁雜，由土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等一系列成本費用構成項目成本；項目完工時，需要對成本費用進行分配、歸集、再分配、再歸集直至最終計入受益對象，這一系列的工作需根據開發産品的具體情況分別處理。有些房地產企業隻註重工程進度和質量，忽視瞭成本管理，導致財務部無法收集第一線成本管理的基礎資料，成本管理工作與財務預算偏差