西安天朗项目策划工作纲要及安排

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1、西安天朗集团项目全程策划工作纲要及安排广州凌峻房地产策划推广机构2001年9月4日第一阶段—、市场调查二、项目开发概念的拟定确定规划设计单位及环境设计单位四、与规划设计、环境设计单位的深度沟通并确定项目开发概念及开发阶段的划分五、开发模式的模拟及资金运作和现金流量模拟八、形成各规划设计要点，规划及环境设计单位展开正式设计第二阶段一、销售环境的标准拟定二、室内设计单位的确定及沟通三、销售环境的设计与施工第三阶段一、项目的VI系统设计二、销售队伍组建与培训三、销售工具、道具的准备四、销售环境施工效果监督五、公关活动的运作六、开盘仪式的准备七、营销推广工作安排丿I、销售管理第一阶段—、市场调查

2、项目的市场调查工作是最为关键的一个环节。市场调查通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境，当地的房地产市场的供求状况，项目所在区域同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目的SWTO分析，在此基础上，对项目进行市场定位提供市场依据，判断项目的市场定位、物业类型的趋向。-）时间安排：约20个工作日-）具体工作安排：1、西安房地产现在市场需求结构、供应结构的调查以及未来2—3年内市场趋势的判断A、西安房地产市场总体供求现状以及趋势判断B、西安房地产商品住宅市场板块的划分及其差异及趋势判断C、西安房地产商品住宅平均价格走势及趋势判断D、西安房地产不同

3、档次的商品住宅客户构成及趋势判断2、项目所在区域的需求结构、供应结构的调查以及未来2—3年内市场趋势的判断A、区域市场的供求现状以及趋势判断B、区域市场住宅市场板块（包括商场）的划分及其差异及趋势判断C、区域市场商品住宅（包括商场）平均价格走势及趋势判断D、区域市场不同档次的商品住宅（包括商场）客户构成及趋势判断3、项目周边环境调查A、项冃周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文、景观、环境污染状况B、地块交通条件。项目周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划C、项目周边市政配套设施。购物、文化教育、医疗卫生、金融、邮政、娱乐、餐饮、游乐休息等4、锁定、调查、分析目标消费群A、深度访谈

4、式。□选取满足两个基本条件的有效样本消费者。1）有购房（或购房投资）欲望；2）有来项冃所在区域购房（或购房投资）的欲望。□采用座谈形式，就目标人群的消费心态、生活形态、生活习惯等方面进行双向的沟通、交流，提纯出对项目的深度的认识和理解,为项目目标消费群的确定提供可参考依据。B、售楼部访问式。□选取项目周边楼盘出入的消费者进行街头随机拦截式调查。同时,针对项冃的商场部分，对周边的商业物业进行综合性的调查、包括人流、管理方式等。C、调查的内容：1）目标消费群对物业类型的意见2）目标消费群对目标配套的要求3）冃标消费群对户型、朝向、景观的要求4）目标消费群对装修房及装修套餐的要求5）同区域商场

5、类型、人流与经营、管理方式的调查三）市场调研报告通过西安市场的总体的供求情况和项目的区域性供求情况的调查，同时展开了对确定目标消费群的调查，了解目标消费群的分布及消费心理，消费特征，进行整合地分析、判断西安房地产市场未来2一3年内的趋势走向，从而为项目的市场定位、规划等提供依据和指导性意见。二、项目开发概念拟定-）时间安排：约20个工作日-）具体工作安排：1、形成项目的初步概念在根据前期市场调研报告的基础上，形成项冃概念2—3个。这些项目概念必须符合下列标准:A、充分考虑西安市场现状结合地块的特征，力求可操作性强。B、对未来2—3年的市场有一个充分的认识，具备一定的前瞻性。C、侧重于项冃

6、的滚动发展，尽量规避不可预知的风险，能够确保资金快速回笼。2、确定考察相关概念的相关项目的区域A、广州、深圳在这两地主要考察项目的市场运作经验、项目发展策略和项目规划等。三、确定规划设计单位及环境设计单位-）时间安排：约30个工作日-）具体工作安排：1、确定规划设计单位及环境单位数目根据项目的实际情况，主要以国内规划设计单位及环境单位为主，确定3-5家进行实地考察。2、确定规划设计单位及环境单位入围程序经过初步考察后确定两家公司入围，采用议标的方式进行最后的确定。3、在此工作时间段与和关单位签署合作协议、与规划设计、环境设计单位的深度沟通并确定项目开发概念及开发阶段划分-）时间安排：约1

7、5—20个工作日-）具体工作安排：1、由开发商、策划代理商与上述两家单位主创人组成特别工作小组,紧密互动的开展研发工作，确保沟通的便利及工作的时效。2、明确项目概念和工程进度，形成具体的工作流程和工作时间安排3、项冃开发理念的深入探讨，针对相同的项冃概念形成不同的的规划、环境设计方案。4、针对相同的项目开发概念形成几种不同的开发节奏的方案，每一个开发节奏在结合市场的基础上，形成具有可操作性的文字报告。五、开发模式和模拟及资金运作和现