天池山项目发展及营销策划纲要

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1、天池山项目发展及营销策划纲要宝资通地产综合服务机构2007·11说明：本营销策划纲要的意义旨在解决两大前提：项目定位的重新梳理及明确，以及在此基础上完成产品规划调整建议。在解决上述两大问题，同时假设其前提成立之后，我们尝试从市场营销角度对项目营销主题进行定义，以及点到为止的构建项目的核心价值支持体系。如果项目的产品定位以及产品构建条件不具备，则后面的项目营销目标无异于空中楼阁。第一章区域背景及项目基地条件1．1区域发展历程1．1．1琅东区域的崛起，城市CBD雏形初现上世纪九十年代以来，琅东区成为南宁市最具活力的热土，一度成为续南湖后众房地产商争夺的宝地。在南宁城市扩张过程

2、中，以民族大道为发展中轴线的城市重心东移，使琅东、凤岭、仙葫的社区性质进一步明确。琅东区经过10年的快速发展，大量机关单位涌入，居民不断增加，人口密度不断增大。尤其是在桂海高速公路建成通车以后，琅东区的交通和自然环境优势日益明显，成为南宁房地产发展的前沿。近两年，南宁楼市发展迅猛。从琅东高楼拔地而起，打造城市CBD，到凤岭开发初现雏形，短短几年的时间，南宁的“东部进程”愈演愈烈，一个繁华的现代化东部新城展现在人们面前。1．1．2仙葫板块随势而立随着琅东发展格局的初定，以及市政建设的进一步完善，本地区价值的不断攀升，琅东周边区域渐渐受到世人瞩目。而仙葫区得天独厚的优势就是有

3、琅东这块南宁房地产市场第一大招牌的支撑，依托琅东的发展借势而起。早在1996年，仙葫区通过出让土地等形式筹集资金进行大规模的基础设施建设和完善市场、医院、银行、学校等社会服务体系；对贯穿境内的南蒲二级公路两侧和邕江两岸进行美化和绿化，使人们居住和创业环境得到优化，整体提升了仙葫的环境品位和档次。区域内交通状况良好，以及较好的植被和自然环境，使整个区域成为续琅东后最被看好的区域，也对本项目的建设和发展提供了不可缺少的资源条件。在经历了近十年的风风雨雨后，仙葫开发区终于迎来了历史性的机遇。首先，随着西部大开发的实施，城市136工程的推进，南宁市的城市建设力度空前。许多大型项目

4、如南宁国际会展中心、石门森林公园、体育中心、高尔夫球场、金湖广场等在琅东、凤岭开始陆续兴建，同时带动了众多房地产开发，使地价大幅飓升。此外，按照政府规划，5年左右的未来南宁将形成：城市中心——琅东金湖广场，市政中心——凤岭区域，体育中心——青山路至翡翠园之间，文化中心——凤岭区域，景观中心——青秀山，商业中心——百货大楼。南宁市区往东迅速发展，并呈现出多中心、轴线化的特点。作为凤岭板块的延伸，仙葫开发区拥有特殊的地理条件和土地条件，在各“中心”不断东移的情况下，处于发展轴上的仙葫板块的升温有其必然因素。1.1.3琅东后花园概念成型随着琅东开发区内房地产开发趋向饱和，以及国

5、际会展中心、市人大会堂等公共行政大型项目初具雏型，琅东的城市行政文化经济中心地位已初显端倪。而琅东周边区域，即凤岭、仙葫一代也因其近位优势、环境优势倍受世人瞩目，因此，当仁不让地享得琅东后花园区雅名。该区泛指快速环道竹溪路以东，沿民族大道、邕蒲公路一线，直至仙葫开发区东区的广大区域，衔接琅东板块。本项目就坐落在琅东后花园区的仙葫开发区内。凤岭风景区拟将建成环境优良的生态性综合新区，形成滨水绿化和山体绿化为主体的绿化体系。同时，区内还设置体育中心、会展中心、文化艺术中心等，沿民族大道及南北两个片区分别设置商业服务设施。仙葫开发区则倚重其优良的天然环境，规划为以文教科研、休闲

6、娱乐为主的新的生活居住区。作为引导性、统领性的文教单位，五合大学城坐落于本区内，成为区域规划的象征实体。1．2琅东后花园区的物业产品格局1.2.1区域内形成以中高档楼盘为主的格局经过建设部著名专家团的规划论证，仙葫西区将按照国内一流城区的标准进行开发建设，发展成为集高尚居住、教育、休闲、度假为一体的城市综合新区。可以说，未来城市中央居住区的蓝图为仙葫注入了有力的强心剂。按政府的城市发展规划，凤岭将建设成为三个中心：市政中心、体育中心、文化中心，目前可供开发的土地已基本告罄，伴随着南宁国际会展中心的即将交付使用，早已在凤岭圈到地块的开发商纷纷将各自的楼盘推上市场。可以预见，

7、琅东的今天就是凤岭的明天。而与都市繁华相连，却远离尘嚣，有山有水，风光旖旎，不受工业生产污染干扰的仙葫恰好在未来南宁大都市的主城（现有城区）和新建设的副城（按最新出炉的南宁市综合发展战略规划纲要提供的发展模式，将以现在的邕宁县城为基础沿邕江东进，重点建设一个新的城区）之间设立的广阔的自然生态绿色空间范围内。区域内已建和在建的项目有凤岭风景区的高档住宅别墅群，诸如大自然花园、荣和山水美地、宁汇新天地别墅区、翡翠园；仙葫开发区除了顶级别墅龙胤花园外，因地域优势递减，中档次别墅群较多，如丽水湾别墅、碧丽山庄、枫丹丽舍等；另有中低档楼