20130920_西安城建天朗御湖项目_营销策略沟通报告

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1、市场情况反馈1上季度客户分析2上季度营销工作总结3存货分析4一线城市：上半年市场表现火热，成交量同比均大幅上涨宏观市场二线城市：杭州、沈阳、武汉、西安成交量维持在较高水平宏观市场4政治局：促进房地产健康发展机会7月30日，中共中央政治局会议由中共中央总书记习近平主持召开，分析研究上半年经济形势和下半年经济工作。明确提出：“积极释放有效需求，推动居民消费升级，保持合理投资增长，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化，促进房地产市场平稳健康发展”。主要内容8月2日，中国人民银行在当天发布的2013年第二季度中国货币政策执行报告中表示。继续实施稳健的货币政策，增强调控的针对

2、性、协调性，适时适度预调微调。同时进一步优化金融资源配置，盘活存量，优化增量；进一步推进利率市场化和人民币汇率形成机制改革；落实好差别化住房信贷政策，支持保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费，坚决抑制投机投资性购房需求。主要内容央行：继续实施稳健的货币政策宏观政策2013年下半年房地产市场宏观政策环境整体向好，为市场发展提供了良好的机会政策平稳尊重市场加强住房保障主要的行政调控手段，如限购、限贷等保持不变，房产税等改革推进谨慎货币政策也比较稳定，降准和降息也不曾出现，强调“盘活存量货币”，终结过去货币的超发模式“让房价回归合理”不再见于

3、国务院发文政策十分重视简政放权，发挥市场机制的调节作用住房保障政策将优先考虑最低收入人群保障房建设将转为以租为主，租赁补贴等货币保障形式将加大试点“十二五”期间力争基本完成）1000万套棚户区改造政策整体上保持稳定，本届政府房地产调控新思维初现端倪：政策平稳，尊重市场，加强住房保障宏观政策西安市场2013年第二季度开始市场同比呈现高位运行，与2012年第四季度表现相当，下半年市场持续平稳发展土地市场：土地市场逐渐回暖。受2012年四季度商品房市场持续回暖带动及对2013年楼市走势向好的预期支撑，今年土地市场有逐渐回暖的趋势。2013年5月份西安市共有13宗土地成交

4、，成交量是今年前五个月最好的一个月。住宅市场：数据显示，普通住宅成交均价及面积均呈稳定态势。相较2010年，2013年开放商应对经验更加丰富，而当前大型房企主要在核心城市进行土地储备。从西安普通住宅市场各面积区间段走势来看，中大户型有小幅上扬，但目前，70-110平米依然是市场成交的主力面积区间段，作为开发商的主现金流来源。项目名称占地面积建筑面积容积率绿化率建筑形态面积区间及主力面积价格月均销售套数已推售去化率项目卖点客户群体荣华北经城6.1万㎡30万方3.540%高层8#公寓47-76㎡6900元/㎡1649%市府旁、地铁物业、荣华品牌、产品力，2T4户地缘客

5、户、周边县市客户、陕北客户2房、小3房84-110㎡7500元/㎡203房125-134㎡7500元/㎡16四房7600元/㎡4凤城庭院9.3万㎡43万㎡4.635%高层1房47-49㎡6450元/㎡273%特色园林、地铁物业、科技社区地缘性客群，周边县市、陕北客户2房90㎡6500元/㎡203房105-131㎡6800元/㎡16首创国际城44万㎡168万㎡3.830%高层、洋房写字楼公寓2房80-85㎡6200元/㎡5562%规模、墅质景观、、地铁地缘客户、陕北客户3房118-143㎡6550元/㎡20天朗御湖13.2万㎡60万㎡4.535%高层2房84-95㎡

6、6200元/㎡3872%中央湖景/会所配套城北、西安周边投资客3房112-130㎡6500元/㎡19海璟九如御7.6万㎡50.9万㎡6.632%高层2房76-92㎡6300元/㎡1623%临近地铁、城运公园西航团购、地缘客群3房118-123㎡7000元/㎡世融嘉轩137亩60万4.940%公寓高层洋房1房36-62㎡5800元/㎡1253%丰富产品线，朱宏路片区规划利好地缘客户、陕北客户两房93-98㎡6800元/㎡203房117-122㎡6800元/㎡164房160-192㎡7800元/㎡5海璟台北湾300亩92万㎡4.630%高层2房94-108平；5900

7、元/㎡;6979%社区规模/社区配套/水景园林/精装户型大兴新区客户居多，其次城北客群3房118-134㎡6200元/㎡13保利拉非公馆173万65万3.7530%高层2房857800元/㎡3231%国企品牌法式风情地铁大盘地缘性客户陕北客户居多3房95-135㎡8200元/㎡62万科金域华府160亩48万3.0535%高层2房78㎡9800元/㎡1681%城运公园/万科品牌/1t2户/89创新三室城北、陕北客群居多3房89-130㎡1264房166㎡7凤城九号40亩16万㎡6.235%高层2房79㎡7200元/㎡3531%交通便利、价格较低、2T4户地缘客群

8、、西安周边