西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告

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1、谨呈：浙江华荣集团西安名都置业操作总策略：守正出奇固本求异风景御园一期Ⅱ组团整合推广及营销策略报告谁最了解风景御园？！PART1第一部分大盘点（2008.10月—2009.3月）服务近6个月2008年10月31，至今风景御园面市近5个月，近5个月，我们创造了什么？5个月我们创造了……封疆·驭园·观天下以大气磅礴的入市广告，先声夺人树立项目的形象基调设置外展场西安世纪金花钟楼店榆林国贸新天地扩展项目传播渠道，提高影响力营销活动推介会—选房—开园—榆林看房注重形象，促进销售“大气”“尊贵”市政府对面城市中心地段楼盘高品质物业现阶段项目市场形象

2、2008年10月31日入市，5个月来（1）成功塑造风景御园的中高端地位（2）一期1组团销售380余套，2个多亿（3）2008年12月，项目销售28502平米，销售金额128712231元销售面积、销售金额列西安全市普通商品住宅第2名、城北区域第1名（4）2008年12月以来，经开区域，普通商品住宅销售的前3甲注：经济适用房除外08年12月城北区普通住宅类物业销售金额排行前10名的项目名次项目名称开发商名称销售面积（㎡）销售金额（元）1风景御园西安名都置业有限公司285021287122312上林苑陕西达尔宏实业有限责任公司465161247

3、189313魏玛公馆上海绿地集团西安北城实业有限公司9345403866074华荣风景大院陕西华荣置业有限公司6444291076475华远·君城西安万华房地产开发有限公司5445257965566高山流水.幸福快车西安愿景房地产开发有限公司5409236387287中顺家园西安中顺置业开发有限公司7996208943548珠江新城西安珠江投资有限公司6528196369999金源.幸福源泉西安唐宫实业有限公司47731941880610(汇景凯跃)上城美家陕西汇景置业有限公司33711921621909年1月城北区普通住宅类物业销售面积排

4、行前10名的项目名次项目名称开发商名称销售金额（元）销售面积（㎡）1奇星.御园西安奇星房地产开发有限公司52024254176102珠江新城西安珠江投资有限公司1532811651453佳家时代广场西安佳佳房地产综合开发有限责任公司1669700545524高山流水.幸福快车西安愿景房地产开发有限公司1958214443455风景御园西安名都置业有限公司1448890532256天地时代广场西安千禧国际置业有限公司1568700629857凤城明珠（龙钢花园）陕西华捷房地产开发有限责任公司856556928918紫薇·希望城西安希望城置业有

5、限公司1075664126289万华园.蜀苑小区西安万胜房地产开发有限责任公司9606545212310玄武路小区西安黎明房地产开发有限责任公司55415351944地段好！做的也不错！5个月我们缺失了什么？（1）引领品质居住的具体标准还不够掷地有声（2）风景御园的生活主张有待传递（3）消费者选择的唯一性还没渗透人心因此我们将目光投入二组团，从根本出发，进行新一轮战略思考PART2第二部分产品现状项目现状＋产品格局＋存在问题1一期1组团2一期2组团4三期组团3二期公寓组团项目开发节奏剩余房源分析比例分析：95平米：约60套155平米：约80

6、套190平米：约80套剩余房源分析比例分析：95平米：约60套155平米：约80套190平米：约80套1期1组团去化量剩余房源分析比例分析：95平米：约60套155平米：约80套190平米：约80套剩余房源分析比例分析：95平米：约60套155平米：约80套190平米：约80套一期1组团剩余房源分析一期共600余套房源，现消化380套左右（截止09.03.10.）08年11月开盘到现今月均销售（开盘销售200套左右）55套左右开盘均价4200左右，开盘后4300，现在均价4500左右，农历年后成交均价4860！判断：1、去年市场大起大落情况

7、下，项目销售良好！2、价格已经升至区域价格高点！3、大面积消化相对缓慢！1期2组团分析一期二组团6、7号楼花园楼间距优势4号楼4号楼同样具有楼间距优势，前后花园优势甚至优于6、7号楼5号楼1、楼位优劣：景观、视野的优势2、推售节奏：2组团成熟产品3、推售资源：6/7楼和4/5楼产品有重叠4、产品品质：产品配套、建筑品质需要升级二期总建筑面积为41335.3平方米户型面积：155平米三室两厅两卫，190平米四室两厅两卫层户型数量：155平米158套，190平米66套户型配比:155平米与190平米相比2.4：1实际加上一期剩余房源，户型配比变

8、为：面积：95平米150平米190平米套数：55套244套139套配比：14.432.52二期产品均为大户型，消化速度将会不如前期小面积消化速度总价大大提升，潜在客群减少，推广难