东莞福海商业广场营销策划报告

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1、福海商业广场营销策划方案目录第一部分项目分析6一、项目投资环境分析6二、项目地块分析8三、项目基本数据8第二部分项目开发市场细分9一、SWOT分析9二、项目发展定位11三、项目发展节点12四、市场细分模拟121、项目细分定位12第三部分项目市场定位13一、项目形象定位131、定位目的132、主题形象133、项目板块定位建议14二、项目功能定位14三、目标客户定位15四、项目价格定位17第四部分产品开发22一、项目开发理念22二、项目规划设计221、交通组织222、商铺平面间隔223、绿地植物234、项目有关提高附加值的建议232323255、装修建议三、项目物

2、业管理建议四、项目案名建议五、项目财务效益分析261、效益分析26第五部分营销推广27第一章项目销售27一、销售对象27二、销售目标27271、目标定制271、总体原则282、策略运用四、销售方式29五、销售手法29六、付款方式331、项目可采取付款方式333334352、各销售阶段付款方式运用七、吸客方式八、销售促进九、项目入市时机351、入市时机把握原则352、项目入市时机选择36十、价格走势36十一、销售节奏与销控37K销售节奏372、销控37十二、销售各阶段推盘手法运用371、商业部分内部认购372、商业部分公开发售日383、商业公开发售强销期394、

3、消化期405、尾盘处理41411、商业价格细分的原则2、商业价格制定思路413、商业单位价格区分424、价格公布策略42十四、销售组织与现场管理431、销售组织432、销售管理50第二章项目推广51一、项目卖点提炼5153二、推广核心52三、总体战略目标1、战略目标532、推广思路533、推广节奏53545459626363634、推广各阶段战术运用54四、推广策略1、公共形象策略2、广告策略3、渠道渗透策略五、促销策略1、促销目的2、各阶段促销策略六、项目整体推广计划631、项目入市期632、项目市场培育期64第三章项目招商71一、招商内容711、招商范围7

4、12、招商针对区域3、招商开始时间7171二、招商政策71三.招商宣传方式711、招商宣传策略722、招商宣传准备72四、招商与项目销售之配合五、招商组织与管理1、招商组织7373732、招商流程73营销培训计划75结语78福海商业广场组织架构79第一部分项目分析解决问题:♦了解项目所处的市场环境♦结合商圈分析项目基本情况.项目投资环境分析1、厦岗印象2.厦岗周边商业点布局分析厦岗周边零售购物中心分布以厦岗、上沙村交通交汇点为主要布局要素，将多个工业园区连接，形成了多个冇重叠区域的消费区，但福海这个商业点还没冇形成，福海周边几乎是一个商业肓区，这止是项目发展的

5、有利条件。厦岗周边商业点布局图：汇佳购物广场•p南商业广场福海路远东百货・上沙村入口福海商业广场厦岗村入口107国道3、厦岗周边商圈业态分析具一定规模的市场经营业态如2市场名称汇佳购物广场中南商业广场远东百货经营规模中大中经营定位首层：H用品二层：口用品三层：服装鞋帽、百货首层：室内步行街主力店：天盈百货首层：H用品二层：服装鞋帽、百货商品档次屮低档为主屮低档为主屮低档为主经营状况一般，购物功能单一，没有特色与配套店，周边有一条档次比较低的地摊街，白天生意冷清。良好，业态规划比较完整，主力店与次主力店分布合理；在传统商业中心，周边商业氛围浓厚。良好，在传统商业

6、中心，周边商业氛围浓厚，有电影院、公园、及农贸市场配套建筑设计普通，无休闲空间设计较合理，有规模，有大型休闲广场装饰比较时■尚，无休闲空间4、三大购物中心经营状况分析中南商业广场是规模最大的，地理位置优越，经营状况也最好，但其室内步行街业态分布单一（主要以低档服装为主），主力店没能为步行街带來太大的人流，导致有约一成半到两成的商家贴出了转让店铺的广告。远东百货是规模比较小，定位比较专一，地理位置优越，经营状况比较好，周边商业氛围浓厚，但一楼的农贸市场给周边的卫生环境产生了负而影响，其形彖受到了严重影响，福海项目的推出可能会将其淘汰出局。汇佳购物中心是规模适中，

7、定位为百货超市，业态单一，没有特色与主题，地理位置没有明显优势，经营状况一般，店内装修、商品陈设落后，周边商业氛围教浓厚，但档次较低，地摊一条街晚上人气很旺，可作为本项目步行街招商的一种客源。小结纵观整个商圈，产晶销售定位为中低档，这也充分体现出商圈的主要消费群体为外来员工，商场规模越大，经营情况越理想，处在传统商圈核心地段的商场有很大的人流优势，这是零售市场发展的基木规律，商场配套越齐备，业态规划越合理经营状况就越好，但三大购物中心都没有口己的特色，因此，福海商业广场必须形成自己鲜明的消费主题，才能成为商圈的领航者。二、项目地块分析1.所处商圈位置本项目地处

8、长安镇厦岗路村福海路段，紧临107国道