长沙湘腾商业广场营销策划报告

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1、湘腾商业广场营销策划报告深圳小原湖南分公司二级市场策划品控小心框架导示1第一部分营销条件2第二部分营销总策略3第三部分推售策略4第四部分营销执行5第五部分营销费用预算2营销条件分析一住宅核心价值梳理湘腾项目位于市府地段人文板块，是未来长沙桐梓坡路与金星大道交周边有大学城、麓谷新政务及商务核心汇，周边冇新市政府,科技园，具冇良好的区域。是未來河西城市中央.人文氛围。项口屈于商业上盖式物业，生活配套价值齐全，整体质素优配套周边酒丿占、医院、学家乐福（沃尔玛）商良，由于受到商业校、商业、生活配套影响，环境有一定业上盖住宅，地段齐全；

2、缺陷。较好，具有绝佳的相邻河酋主干道，交地段、价值、配套增值空间.通便利。是木项口住宅最大的核心价值•景观产詁以小户型为主，空间多架空层有1万多平变,并赠送大面积花园。方的景观资源.3营销条件分析一住宅抗性分析项口屈于商业上盖物5业,整体质素较高,4但在一些细节上，仍然给客户造成心理抗3性，休现在:2z未进行营销整合之1前,项目价值点不能给客户清晰的认知.0区位价值配套规模景观资源产品创新主题文化环境z在市场上必须要有鲜明的、符合项目口身的营销主题，贯穿始终・z商业广场的嘈杂，给住宅客户带来一定的心理影响.4营销条件分析…商业

3、核心价值梳理地段河西商业中心目前在档次桐梓坡路与金星大道交荣湾镇，但是从品牌档汇，周边有新市政府,是次、业态种类来看，这品牌定位于小高档次未来河西城帀屮央.对于个商业屮心已显老态•河西其它区域,地段有一随着长沙新规划,定优势•河西需要一个新的商业龙头，而湘腾的出现，价值品牌在一定程度上填补了国际品牌带来商业号这个空白・国际级品牌■塚乐召力;未来推盘量给福（或沃尔玛）进驻,而品牌、价值、地位片区带來经济实力市场影响力较大.是本项目带给市场最的索质人群;未来城市大的商业新彖.规划利于项口商业发展•地位业态河四市府板块新商业态种类丰

4、富业龙头地位•为消费群带来全面体验.5营销条件分析…商业抗性分析项目在商业上翘首市6府板块，有沃尔玛（家5乐福）的支撑，整体质素较高，但给客户的4都规划如何，在未进行3营销整合前现实抗性2非常大，表现在：lz项目周边商业发展0较为缓慢，仍然属于商地段价值业态规模档次品牌主题政策业生地，现实投资价值不高.z没有区别与市场的鲜明主题.z项H政策环境以及鼓励措施不明确.6营销条件分析…项目形象定位前篇形象报告我们我们的住宅形象定位于:曾对项目的商业、缤纷Z上•知木至尚住宅及项目总形象定位做出了明确的定位，也属于基础我们的商业形象定位

5、于:营销条件.项口的缤纷生活•国际MALL营销策略也将延续形象定位报告中的成果.项目总形象定位:缤纷生活•城市名片7营销条件分析…营销面临的问题我们项口的质素较高，有多项卖点。但脉络并不淸晰，运用何种营销策略放大并拔高我们项目在住宅、商业上的卖点?是本篇报告重点阐述的.项目周边商业并不成熟，商业价值暂时得不到释放，如何通过营销策略去化解？项目形象定位于“缤纷”这个主题，在前篇形象报告屮已有提及，但缤纷做为主题如何在营销策略屮细化与衍射？8框架导示1第一部分营销条件2第二部分营销总策略3第三部分推售策略4第四部分营销执行5第五部

6、分营销费用预算9营销总策略一营销推广主线从项口自身条件和客户精神需求的角度岀发，项目“商业价值”和“缤纷概念”是项目营销推广的主要方向！商业价值缤纷概念表达：项目前景表达：现实感受体现：项目核心理念体现：项目精神理念效果：消除客户对新效果：增加项目附加值商圈的不认可10营销总策略一两大主线的策略思考9展现“商业价值”，本项目最大的卖点就是商业上的价值，实现住宅与商业在营销上的互动与结合尤为关键，让项口投资价值实现最大化.9运用“缤纷概念”，统一•住宅与商业的主题，营造鲜明的市场形象.将项n商业的领袖气质做岀」1营销总策略…推广

7、主线休现方式投资价值与缤纷概念是本项目最大的卖点，很好的配合我们的商业属性.项目通过包装、场景、活动体现这两点，把未来的商业展望与价值有效展现给客户，消除客户对未来发展的疑虑•它涵盖以下几方面:宣传物料样板房（产品创新）工地包装架空层景观园林引起信任售楼部泛会所引发注意看楼通道包装展情景展商业配套外围广告示示缤纷概念导视系统商业价值营销活动加强认知鉴赏会、路演、内部认购、开盘、展会、老客户带新客户12营销总策略-•住宅营销策略细化营销活动包装展示我们是商业上盖物业，住宅应与商业充分结合，营销活动尽量体现一•住宅上的包装要讲究吋

8、尚、新颖、种缤纷与吋尚.（与商业结合例如购精致、色彩缤纷带有文化气息.房送商场打折金卡、各类商业活动免费参与;与缤纷时尚结合，例如时尚服装秀、时尚生活展）住宅营销策略服务模式情景展示营销人员在谈吐上要求知性、时尚;在营销屮心及外展场放置时尚售楼部开放前，做好部书籍、现磨咖啡配