长沙湘腾城市广场推广建议创奇杨智

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1、湘腾城市广场08年推广建议深圳创奇扬智广告/2008年06月07年底本案已开始在通程广场、时代帝景酒店设立了外展点，前期形象已对外推广。08年以来，随着大市环境日益严峻，对于本案，如何在激烈地竞争环境与观望情绪浓厚的客群面前，实现住宅产品的成功推售与高溢价，必须要解决好两个问题：1、项目整体形象如何入市？2、如何从项目整体形象过渡到住宅产品推广？PART1湘腾城市广场再认识¾自身素质区域条件竞争环境推广定位规划用地面积：约31014平米总建筑面积：约140714平米住宅面积：约74212.9平米项目规划概述商业面积：约49053

2、平米容积率：约4.0总户数：约870户道大麓岳金项目地块环境咸星嘉新本湘雅医学院村案路桐梓坡路教师村肿瘤医院Ｓ优势Ｗ劣势项目SWOT分析Ｏ机会Ｔ威胁Ｓ优势地理位置本项目位于长沙新的行政中心核心区域、生态宜居板块。周边环境以金星大道沿线和桐梓坡交汇的区域汇集大量的事业单位、医院、学校及新居住人群，将衍生旺盛居住需求。商业氛围本项目周边多为商住用地,集聚政商界高消费人群，将使此片区成为商住氛围浓郁的焦点。交通网络随着长沙市扩容、岳麓区产业发展、老城改造，该区将新修和改建市政道路159条，全面科学地完成河西交通路网布局。预计5年社会固

3、定资产投资将超过750亿元，其中市政道路建设投资将超过100亿。金星大道是长沙道路总体规划网络中的“河西大动脉”,地处二环路以内的本案位置的优越性已越来越突出；地铁2B号线路（财院到谷山）将设市政府站，项目区位价值更加彰显；各种市政单位的陆续迁入，公交系统将得到逐步完善；与主城区大连线，长潭西线高速公路就在转角。Ｗ劣势地块面积地块面积小,对项目未来的开发规模和形态有一定限制。客户心态目前区域商业尚处于起步阶段,消费者及投资客户对该项目区域的商业发展热情还不够。市政规划目前岳麓区的大部分利好仍处于规划之中，是否能全部落实仍未可知,

4、因而会增加买家的疑虑心态。Ｏ机遇政策先导项目所处长沙大河西先导区，于2008年6月正式进入启动建设阶段，力争到2020年，将其建设成为“两型社会”的示范区、高新产业的聚集增长极，作为长沙未来发展的战略重点和追求目标，以及长沙带动全省、辐射全国、对接全球新的发展平台。经济环境市府西移及岳麓区的经济发展持续向好,产业结构逐步完善。规划前景新科技园区的扩建,必将引来物流及相关产业行业以及人才集聚。产品打造目前岳麓区商业物业市场存量较少,市场引领空间较大，可以先入为主,引导消费潮流,培育消费依赖性。Ｔ威胁项目竞争岳麓区大量住宅的开发,基

5、本都带有商业配套,特别是金星大道枫林路至杜鹃路段规划成国际性的商业街区,但现在的市场发展及业态布局等不太明朗。片区竞争溁湾镇商业设施改造规划出台,对本项目片区客户将可能构成较大拉力。¾自身素质区域条件竞争环境推广定位回顾完项目自身素质，让我们再对其所在区域现状进行解读！项目周边环境五一商圈本区域内常驻人口超过50万，沿金星大道两侧未来2-3年内新增家庭人口预计突破10万，目前河西商业布局存在以下问题——受其旧城辐射影响，除通程商业广场以外大溁湾镇商圈多数物业陈旧，且业态单一西岸新商业中心麓南板块麓谷板块人文特征注定了大商业在此缺

6、工业、科技等定向发展方向，限制了该板块乏强势消费人群的支撑在商业上的作为，造成河西现代化的市政公共设施配套与相对滞后的商业配套设施的现状市政板块整体商业配套设施相对已全面建设完毕的市政公共配套设施明显不足，西岸新商业中心严重缺失“大型、高端、高品质、丰富多态”商业配套设施。让我们来看看“湘腾城市广场”具备了哪些优势？健康配套旗舰商业文教资源湘腾城市广场市政配套优质投资生态居家在长沙西岸的商业“十字路口”布局在此的大型商业巨头，被业内人士认为是促动金星中路国际商业街区和长沙西岸新商业中心升级的重要催化剂。“湘腾城市广场”自身条件优

7、越，品牌“聚宝盆”效应已初显，将有力的解决目前河西商业配套设施水准明显不足问题，填补区域空白，打破溁湾镇商圈一统长沙西岸商业格局。¾自身素质区域条件竞争环境推广定位三十年河东，三十年河西河西几大商圈较河东商圈起步晚，商业配套设施明显落后。2008年，大河西，先导区。在政府规划酝酿的同时，地产商们已经加快了宜居步伐。集政策、生态、交通等利好于一身的“长沙西岸新商业中心板块”，将抢占先机，在未来板块竞争中独领风骚。“湘腾城市广场”受惠沃尔玛等国际知名品牌影响力，占位于以金星大道为纵轴，桐梓坡路为横轴的“大十字”新商业中心，其开发将推

8、动长沙西岸商业地产板块全面升级。创奇扬智观点从07年-08年，我们坚持认为本案不能简单地看作一个高端商业+住宅的普通地产项目。湘腾城市广场，应以填补河西综合高端商业空缺，占领市府版块商业最高点为姿态，以本案为圆心，形成新的市府、滨江板块商业核心为形象高度进入市场