-2009年上海祥腾生活广场后续推广思路

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1、祥腾生活广场后续推广思路（08.11——09.1）目标快速回笼资金，提升项目层次感和品质感，增大购买附加值。在媒体和宣传上注重产品衔接，即逐步提升住宅与SOHO公寓的生活品质和物管服务水平，与商铺形成呼应，使两种产品形成互推力。思筹目前，SOHO公寓遇热，商铺趋冷，5.5米和4米层高产品在年内保持关注度和热度问题不大，但如何寻找商铺的吸引力，在疲软的市场上爆出信心亮点，并成功使二者形成良性呼应成为关键的难点。使大面积商铺爆出信心亮点，提升整体的投资层级，是本次推广方案考虑的重点。营销策略一、SOHO楼的宣传主要以

2、《时代报》、网络等精准的青年型媒体为主打，短信、直投等为辅助宣传手段，并配合相关活动，引发关注潮。二、商铺宣传，主要靠包租、以租带售、渠道营销、主流媒体、商业性杂志等多重手段推动销售，形成一定的势力合围。三、树立商业信心，亮点主要靠主力店招商，引进品牌专业零售商等相关策略，并通过活动宣传激发购买力。四、所以在SOHO产品的宣传上，在紧扣产品力的同时，推广主题上也应提高项目的品质感和整体服务水平。一方面，必须将现代都市人期盼的核心商圈、便利、快捷、高效、高品质享受型生活理念赋予整体品牌之中，强化产品热销带来的大量消

3、费人口的导入效应，挖掘项目更深层次的卖点，注重体现整体品质；另一方面，品牌商家的入驻（必须建立在成功招商的基础上）和主力商家的热衷突出商铺潜在的各方面利好，从而推动楼盘营销，达到快速回笼资金的目的。卖点挖掘■　小五角场“时尚核心商圈”（1）商圈核心位置；位于小五角场商圈正中，淞发路、长江南路口，闸北、虹口辐射区；（2）完善便利的购物、休闲、娱乐、商业环境和大量丰富的生活物资渠道；（3）宝山南大门，是上海“新城”规划的重点区域。（4）中环线旁，居住人口庞大，人口导入速度惊人，导入系统完备便捷。■　简单舒畅的“祥腾·

4、青春e站”（1）上海祥腾投资凭借较高资质和雄厚的实力，一直致力于近郊区域中心优质项目的开发；（2）区域高度、稀缺层高和外观，简洁的立面设计，活泼有序的建筑特色；（3）40-50平米小户型经典设计，4米和5.5米层高优势户型，一层空间双层享受；（4）低总价，青春时尚生活轻松拥有；（5）近年来，高素质青年人群密集于此，选择居住淞南。■高品质居家享受（待宣传的附加值）（1）项目本身商业配套3万平方米，2公里范围内近100万平方米时尚生活配套，尽享便捷时尚生活；（2）精致休闲小品，品味新天地的优雅，彰显恒隆广场的气脉；（

5、3）5.5米挑高豪华大堂，智能门禁系统尽显居家品质；（4）星级管家，享受星级酒店服务待遇；前期热销分析开盘仅20天，热销158套（宣传用词）……↗婴儿潮带来年轻人居住刚性需求↗年轻人居住必须突围“短期目光”“年轻人居住发展计划”的提出，将让祥腾·菁英公馆的形象升级为——将是一种“生活方式导向”【背景资料】青年置业现状第五层次：个性第四层次：安全第二层次：交通第三层次：配套第一层次：总价青年置业的“马斯洛需求层次理论”这是对当前青年置业的考虑因素根据“马斯洛需求层次理论”整理需求表，它的具体表现为：第一层次：总价需

6、求较低的总房价可使贷款的压力相对小些。第二层次：交通需求周边有轨道交通站，有方便公交车站、便于换成至市中心各地。第三层次：配套需求商业街，吃喝玩乐购一站式购物休闲MALL；有洗衣店、快餐店等配套满足日常生活；有运动会馆等运动的场所；有超大花园或幽静绿地等适合谈恋爱的场所等等。第四层次：安全需求安全性非常重要，项目自身的安全设计，有无门禁系统、物业公司的服务内容、是否提供24小时执勤保安服务，物业保安人员的素质等都是重点考察对象。第五层次：扩展需求充满个性的项目更适合青年人让生活自由发挥，对于居住社区，具备生活扩展

7、功能的环境、规划和设计才是年轻社区的根本宗旨。但现实情况是：目前市场上能满足青年置业的“马斯洛需求层次理论”第一层次需求的项目就已经非常少了，能达到第二、第三层次需求的项目更是屈指可数，而能达到五层需求的更是凤毛麟角，我们认为祥腾·菁英公馆的规划，可以满足扩展需求安全需求配套需求交通需求总价需求35万左右轨道3号线长江南路站大型商业配套、会所、综合枢纽、医院、大卖场星级物管、门禁安全系统图书馆、周边2公里范围内100万平方米商业Mall我们的建议：展开祥腾·菁英公馆热销分析（年轻人置业调查）：1、上海年轻人的居住

8、幸福感在哪里？（新闻）祥腾投资打出沪上第５张“年轻牌”上海市场上，绿地、万科、大华、保利４大巨头早先打出“青年牌”，如今祥腾虽占后机，更深刻挖掘出了年轻人居住区的内涵。（新闻）调查一：《上海不同区域的居住幸福感》传统中心区/成熟居住区/新兴居住社圈，优劣比较，引出淞南区域优势形式：采访实录（整版）结论报告：《上海的年轻人，你愿意住在哪里？》调查：影响年轻人居住幸福感的七个