同策-2009年上海祥腾财富广场项目营销策划报告

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1、谨呈：上海中冶祥腾投资有限公司弱势市场下非刚需办公产品营销方案弱势市场下非刚需办公产品营销方案——祥腾财富广场项目营销策划报告2009年2月提案框架：认知扫描占位企划执行1、宏观经济认知1、出售型办公市1、客户定位1、推广策略1、1、推案策略2、办公楼市场认知场扫描2、项目定位2、企划方案2、销售策略2、出租型办公市3、项目认知3、价格定位3、品牌整合建议3、销售执行场扫描4、产品建议认知经济现状认知全球陷入经济危机美国：次贷危机，经济衰国内：经济增速放缓上海：部分经济指标负增退长关键词：V受“次贷危机”影响，美国国家经济研究局于12月1日正式确认，美国在2007年12月

2、已经陷入衰退，西欧和日本等经济体也不同程度的陷入衰退之中。V受国内外环境的影响，我国宏观经济将进入周期下行区间，“经济增长大幅放缓”与“通胀压力抬头”成为该区间的总体特征，保增长成为当前经济政策的着力点。V上海市2008年四季度各月的经济发展多项重要指标，如工业生产总值、增加值，地方财政收入、对外贸易等都出现负增长，甚至呈现两位数负增长局面。办公楼市场认知全市出售型办公市场供求状况2005－2008年全市出售型办公物业供求情况从07年底至今，全市出售型办公市场总体呈功大于求的态势，出售型办公市场形势不容乐观办公楼市场认知全市办公租赁市场上海甲级办公楼实际租金和增长率V以上

3、海甲级办公楼租金为代表，截至4季度末，市场租金较上季度大幅下调21.6％，完全抵消了2008年前三季度的涨幅；V在租金全面下跌的情况下，静安、浦东和徐汇的季度跌幅均超过20％。办公物业租金大幅下滑办公楼市场认知全市办公租赁市场次级商务区错位竞争，次级商务区承接原传统商务区客户对低租金的需求传统商务区次级商务区逐步崛租金阶梯，次级商务区是外区和外地进驻上海的中起小企业首选©©案例1：案例1：全球领先的快递邮政服务公司TNT中国总部最大的部门销售部从广东路上全球领先的快递邮政服务公司TNT中国总部最大的部门销售部从广东路上的世界贸易大厦搬至虹桥临空工业园；的世界贸易大厦搬至虹

4、桥临空工业园；©©案例2：案例2：香港精品机械有限公司从兆丰环球大厦搬至中环内的香港精品机械有限公司从兆丰环球大厦搬至中环内的东方环球企业中心东方环球企业中心。。部分企业撤出高档办公区域以控制成本，次级商务区逐步崛起办公楼市场总结宏观经济不景气，办公类非刚性需求产品的销结论1：售市场不容乐观部分企业撤出高档办公区域以控制成本，次结论2：级商务区逐步崛起项目认知区位属性中环南北高架交接口，属二级地段，周边配套齐全，工厂林立彭浦新村北郊站城大建材市场、城大灯具城凉城新村本案大润发永和社区中环百安居彭浦机器厂汇众汽车厂四方锅炉厂锦荣国际大酒店（四星上海马戏城级）闸北体育场大宁国

5、际社区大宁国际商业中心大宁福朋喜来登大酒店（五星级）关键词：内环二级地段、中环核心区项目认知区位属性共和新路沿线已初步形成了多个重点商务和产业园区，商务氛围初显北郊物流园区产业特色规模知名企业市北工业园区占地面积约生产性服务市北工业园区为1.26平方科勒、中铁东方环球企业中心业本案公里上海多媒体谷占地面积约北郊物流园区物流业为1.7平方-大宁商业公里文化中心东方环球企业大型企业总总建筑面积协通集团中心部21万平方米占地面积高端多媒体560亩，建上海多媒体谷SMG产业筑面积80余万平方米关键词：产业支撑、商务氛围区域商业中大宁商业文化占地0.87平伊莱克斯、心、现代服中心方

6、公里埃森哲务业项目认知交通本案快速通道：汶水路（中环）、共和新路（南北高架），并有多个上下匝道汶水路地铁：步行至1号线汶水路站5分钟公交线路：周边25条地面公交线路，公交枢纽（规划中）紧邻本案交通配套：400个车位的P+R系统1号线关键词：中环正中央地铁1号线P+R南北高架项目认知产品立面品质较好，层高5.4米，空中花园主要指标占地面积2.74万平方米容积率2.0建筑面积5.48万平方米其中，办公3.89万平方米办公层高5.4米车位442个关键词：建筑风格ARTDECOARTDECO5.4米层高空中花园项目认知面积段目前分割面积适合100人以下的中小型公司面阶段（建面）套

7、数比例面积比例110-15010445%1272833%150-2008838%1489639%200-25073%15634%250-3003214%867322%350-40021%7642%总计233100%38624100%主力建筑面积在110-300平方米，5.4层高、框架结构，有更LOFT形式，按写字楼4-6人/平方米推算，目多灵活分割的可前的分割面积适合100人以下的中小型公司能性注：以上建筑面积数据由CAD套内面积推算而来，仅包含3层及以上分割数据项目认知总结项目核心卖点交通交通区位区位品质品质配套配套中环南北