策源-上海市财富国际广场商业地产项目营销报告

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1、这一时代所谓的创造力就是将科技与人性完美结合。——丹下健三上海市政府：“上海要加快形成以服务经济为主的产业结构”加强第三产业－－现代服务业的发展杨浦区政府：“知识杨浦、智慧杨浦”宏观结构变化区域主题定位下的杨浦区写字楼传统依托高等院校等科研资源新兴依托轨道交通、新商业＋＋相对低廉租金优势﹦产生科技类企业集聚效应区域交通条件大为改善办公成本仍有优势新建楼宇选择余地大控制区域内客户不外流吸引区域外科技型企业集聚吸引需扩展办公面积的企业【结论】：随着上海加强现代服务业的发展力度，杨浦区定位也正朝宏观定位逐步

2、靠拢。可以预见是的，中心写字楼发展优势正转入次级区域的发展，杨浦区以上海定位为主导，正吸引外区知识型、创业型企业的聚拢。商务必定与商业联动发展才能获取最大的效应微观板块分析轨道交通八号线、十号线未来商业面积约50万平方米北、中、南三线规划布局五角场城市新焦点杨浦区政府：打造上海城市副中心商业商务新中心新兴写字楼商务圈科技类企业聚集依托高校城市智慧中心知识型企业聚集创业型企业聚集新兴商业繁荣区海上SOHO海尚杰座11300元/平米白玉兰环保广场蓝天大厦IF社区海上财智中心富庆国定大厦杨浦孵化楼10000元

3、/平米复旦科技园16000元/平米创智天地同济联合广场骏丰国际广场在售项目待售项目五角场板块个案分析本案五角场未来供应量预计上市时间2006·62006·122007·62007·12骏丰国际广场大连路1619号办公面积：25,000平米海上Soho安波路、营口路办公面积：约5万平米同济联合广场四平路1240号办公面积：80,000平米创智天地智康路38号一期办公面积：5万平米富庆国定大厦四平路国定路口办公面积：约10,000平米海上财智中心黄兴路1888号近国顺路办公面积：28,000平米蓝天大厦黄兴

4、路（五角场）办公面积：38,696平米白玉兰环保广场后期松花江路251号近营口路办公面积：约30,000平米合计：约33.6万平米白玉兰环保广场一期松花江路251号近营口路办公面积：24,571平米区域在售楼盘价格水平较低：10,000~12,000元/平米后续新增供应体量较大：至07年底，未来新增供应体量巨大，达到近40万方，且多为小面积Soho式办公产品，同质化竞争严峻产品品质不高：仅在建筑形式上满足办公要求，在内部配套如电梯、空调、商务中心等的配置水平较低产品类型单一：多数项目多为单体项目，无丰富

5、的产品线形成商务集群现行产品广告攻势较弱区域市场综合分析物业名称（暂定）：沪东财富国际广场地理位置：国权路近黄兴路地理区块：五角场城市副中心总建筑面积：15万平方米交房时间：2007年9月底（一期）建筑构成：综合楼、公寓式办公楼、酒店式办公楼、独栋办公、商业街其中（一期）：综合楼总建筑面积为27,106平方米公寓式办公楼总建筑面积为31,942平方米酒店式办公楼总建筑面积为48,168平方米经济指标综合分析多形态物业组合面积跨度大商业设施完备商务配置超前总体量大区域内差异规划区域外超前规划客户区域锁定标

6、杆性项目区域内客户区域外客户AND区域性界定单以区域客户为主体，难以快速去化本案，因此需向外区域延伸区域内客户类型现状项目名称销售时间客户类型中环国际大厦2003～2004投资客略多平盛大厦2005～2006自用为主杨浦孵化基地2004～2006自用为主海尚杰座2006自用为主复旦科技园2006均为自用主导客户自用为主区域内办公楼宇以自住客户为主。区域内客户分析区域内政策对客户的扶持复旦科技园在项目内注册公司，企业增值税、企业所得税、营业税三大类税费合计达到一定标准，将减免一定税收：合计税费达到5~25

7、万元，减免税收30%；合计税费达到25~50万元，减免税收40%；合计税费达到50万以上，减免收税50%。“知识杨浦”的概念号召下，杨浦区对各项目的入住注册企业都有相应的政策扶持。昂立设计创意园（远洋广场）企业增值税、企业所得税、营业税三大类税费合计达到一定标准，将减免一定税收：对注册公司提供一定的税收减免，很大程度的吸引了自住客户的入住。“地方三税”金额增值税返还比例营业税返还比例所得税返还比例0~25万7.50%30%12%25~50万8.75%35%14%50~100万10.00%40%16%10

8、0~300万12.50%45%20%300~1000万15.00%50%24%区域客以自用为主区域客户现状政策扶持因素税收优惠，吸引了区域内自用客户。区域客户以自住需求为主区域内客户结论区域外客户分析区域项目名称租赁价格入住率（％）五角场区域金岛大厦1.692沪东金融大厦2-2.285中环国际大厦2-2.298杨浦孵化基地1.798平盛大厦2.090平均价格水平2.0元/平米/天VS4～5元/平米/天（市区标准写字楼平均租金水平）杨浦区目前