某商业广场前期营销策划报告

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1、新龙广场前期营销策划报告目录：O导人第一一市场第一一一、市场分析7二、寻找目标客群15产晶篇一、开发战略制定21二、规划定位22战略指导篇一一一、整体战略的制定37二、市场形象定位38营销执行篇一一一、开盘时机的把握40二、销售节奏与控制41三、广告推广总精神42四、案名推荐43五、VI及秀稿演示45导入篇.…项目介绍•项目名称：新龙广场•项日范围：西至晋元路、南至蒙古路、东至西藏北路•用地面积：10840平方米•建筑面积：地上32272.5平方米地下3000平方米其屮住宅12412.5平方米办公15860平方米商业4000平方米•公建容积率：4.0•住宅容积率：2.5

2、•综合容积率：3.25•绿化率：32%•建筑密度：36%•住宅总户数：134户•项目情况概述本案西至晋元路，南至蒙古路，东至西藏北路，系闸北区旧改项目74号街坊。虽然距人民广场不远，但是其周边社区环境不佳，目前地块上为旧式住宅，十分破败，蒙古路以南的蒙古小区也为6层多层住宅，从外面來看也十分陈旧，沿蒙古路两侧，现基本类似集贸市场，沿街店铺建造也十分简易，路面整洁状况极差。在晋元路以西，物业多为新建商品房，整体的物业形彖较佳。但本案周边已属于in改地块，经过以后的改造，应该会冇大的改善。本案的产品类型较复杂，由住宅、办公楼、商铺三个部分组成。对于本案的住宅而言，去化并不是

3、一个难点，重要的是如何合理立位与包装，获得较高的利润空问和实现快速去化，加快资金冋笼的速度。而本案的商铺部分，总面积为4000平方米，所占比重不大，另外可通过会所营造去化部分面积，同时蒙古路原有的良好商业气氛，以及社区居民的集中，只要合理进行业态布局，日后经营状况看好。本案的重中Z重就在于办公楼部分，其在体量上占到了总体的50%,办公楼的销售去化直接影响着本案总体的推案成功，获利与否。此外，由于本案所属地区没有产生办公楼的积聚效应口选择出售这一方式來实现利润，故此存在一立的帀场抗性。多种物业形态存在的最人的缺陷就在于营销推广时由于日标客群的不同，而导致主诉方向分散，无法

4、収得理想的效果。因此，如何将这三者统一起來，相辅相承是木篇报告的阐述重点。市场篇1案名1地址1工程进度1销售率1备注11L规模11单价范围111112003.111感性达利1新疆路、乌镇路16

5、100%

6、6353091511L29F/1

7、1111r1r1112003.11ISOHO吋代1211111111恒丰路、汉中路I63532949111I27F/1

8、1116000-8500111111112004.11精文城市花园112交房

9、1I1共和新路、虬江路

10、8F-33F

11、

12、569744331115500-72001111r111111两藏北麓12003.12交房

13、111西

14、藏北路1323号一期售完11118F

15、66601900115000-75001111二期未开。111152980808

16、111111111111永兴富邦11永兴路180号120F

17、16500-80002004.1交房

18、75%

19、510242081平均单价111主力面积1主力总价11公开日期11111

20、7000

21、1142-591111

22、2002.11111111I7500

23、43/46（主力）

24、

25、55/67/8211111

26、2002.811111111I6300

27、11110-150m'1I84-93万

28、11

29、11111

30、5500

31、1111—房：66m,二房：105m,n1I3

32、2-60Jj

33、2003o4.111151111

34、7000

35、60-68I40-50万12003.3.2111I（近西藏路）I66532568111111111111111111111111111111111111I蓝宝石大厦I天目中路、I23F/1

36、7500-9200

37、8200

38、153.69

39、117-140万

40、2004.8交房

41、25%

42、63538683

43、II西藏北路IIII183.29

44、141-165万

45、

46、63530246

47、1111111111111111111111111111111111I新梅大厦I天目中路585号

48、21/1

49、只租不售，

50、

51、63171998

52、I

53、

54、

55、

56、1.9-2.2元/m*/天

57、

58、物管0.55元/in'/XI1.2典型个案分析SOHO时代天厦地理位置：恒丰路120号（近汉中路）开发商：上海一天下房地产置业有限公司物业顾问：陆家嘴物业规划：单幢27层高层建筑，小区占地2800平方米，总建30000平方米。单价范围：7000—8500元/平方米均价：7500元/平方米车位：100个左右与户数比是1：8开盘时间：2002年7月主力房型及总价令43.6530万左右令46.4133万左右令67.0648万左右令55.8440万左右令82.8360万左右简述：本案位于恒丰路汉中路交汇处，距离地铁一