知名地产咨询公司东莞某商业广场前期定位思路

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1、鸿图广场前期定位思路2005年12月深圳市德思勤置业有限公司SHENZHENTASKINCONSULTINGCO.,LTD.提纲一、市场背景二、项目分析三、价值挖掘四、项目定位五、规划设计建议市场背景东莞市经济发展状况东莞停产，世界缺货。作为国际制造业之都，东莞经济增长迅猛。不断增强的综合经济实力，为东莞市房地产发展提供强大支撑。东莞市国内生产总值六年变化图自1999年始，东莞市整体经济以18.5％的平均增长率持续快速增长，综合经济实力不断加强。2004年东莞市国民生产总值突破千亿元大关，达到1155.3亿，同比增长19.6％。全社会固定资产投资不断增长

2、为东莞房地产发展提供良好基础东莞市全社会固定资产投资六年变化图东莞市固定资产投资的大幅上升，成为推动东莞经济增长的强大动力。东莞市加大固定资产投资力度，交通、市政、电力、邮电通讯等城市基础设施日臻完善，城市功能明显增强。随着东莞城市交通、基础配套设施的建设和完善，将对东莞市房地产的发展起到很大的推动作用。产业结构的进一步优化，有效带动房地产行业的发展东莞市产业结构近六年变化图2004年东莞市第一、二、三产业分别实现产值27.7、640.6和487亿元。第二、第三产业依然为主导产业，第三产业有上升趋势。按城市发展规律，城市现代化程度越高则第三产业所占比重越

3、大。城市化的快速发展，对东莞房地产市场发展提出更高的要求东莞市城市化率近六年变化图至2004年为止，东莞城市化率达到46％，2010年城市化的目标为80%。城市化意味着城镇人口的比重增加、城市基础建设的完善、人均住房面积的增加等，这样必然会极大地推动东莞房地产市场的发展。人均可支配收入的持续增长，强有力地促进房地产市场需求的增长东莞市城镇居民可支配收入近六年变化图人均可支配收入持续增长，平均增长率达10%。2004年人均可支配收入达2.05万元。人均可支配收入的持续增长同时也意味着个人消费能力的持续增长。战略目标：国际制造业名城发展战略：一网两区三张牌城

4、市格局：三位一体的主城区东莞市战略目标为“国际制造业名城”；实施“一网两区三张牌”的发展战略；在未来东莞市格局中，松山湖科技产业园区将与莞城、同沙构成“三位一体”的主城区发展轴，形成面积近200平方公里的东莞城市核心区，为东莞城市和经济发展提供新的广阔空间。寮步新中心区松山湖区同沙区东莞市宏观经济分析小结：东莞整体社会经济发展情况体现为“平稳增长，理性发展”；稳定、健康、发展的区域经济环境为东莞房地产市场发展提供了强有力的保障。东莞”三位一体”战略规划使寮步成为东莞未来经济发展轴的重要节点，为寮步城市化发展与房地产发展带来空前的机遇。东莞市房地产市场概况

5、近几年房地产开发投资强劲增长，投资者对房地产市场发展信心十足东莞房地产开发完成投资额自2000年以来，以平均增长率为43％的速度持续增长人均2004年房地产投资金额93.45亿元，同比增长70%；2005上半年房地产投资54.18亿元，同比增长48.8%近三年施工面积迅猛增长，显示东莞房地产市场进入开发热潮东莞市房地产开发施工面积逐年增长，2001年增长率有所回落，其后呈现快速增长趋势2004年施工面积总量达到834.45万平方米。2005年上半年施工面积达737.19万平方米未来两年内房地产市场供应量将进一步加大，市场销售面临压力2005年上半年全市竣

6、工面积59.75万平方米；2004年至2005年一季度，东莞市房地产开发竣工面积大幅度下降而2004年施工面积增长率为21%，施工增长率比竣工增长率整整高了70个百分点房地产市场竞争较为激烈，销售速度放缓2004年东莞市商品房销售面积达到160.58万平方米，同比下降2.7％东莞市房地产销售面积数量一直呈平稳增长态势，但增长率却出现下滑现象东莞市房地产市场分析小结：近几年东莞房地产市场已进入快速发展期城区房地产市场竞争压力日趋增大本项目从城区获取客户难度较大寮步镇经济发展状况区位：寮步镇是东莞的几何中心，半小时生活圈几乎可以到达东莞的每一个角落位于东莞市

7、中部，是东莞的地理几何中心，毗邻市区，与松山湖高新科技产业园相依伴；面积87.5平方公里；半小时生活圈几乎可以到达东莞的每一个角落：距广州机场、深圳机场、深圳罗湖出入境、虎门港只有30－40分钟车程；距东莞海关、铁路口岸东莞火车站只有10—15分钟车程。寮步区位图【生产总值】2004年，寮步镇地方生产总值31.68亿元比上年增长21%，位居全市32个镇区的第9位。【固定资产投资】2004年，寮步镇固定资产投资总额17.3亿元，比上年增长31.1%。【人均储蓄】2004年城乡居民储蓄存款余额33.39亿，增长14%。【产业经济】全镇有外资企业500多家，汇

8、集韩国三星集团、香港伟易达、韩国SK、日本先锋公司等一批高科技大企业。外向型经济