苏园地块项目市场定位策划报告

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1、某某地产苏园地块项目市场定位策划报一、项口概况1、苏项目地块区位环境分析62、周边环境分析63、项口所在区域规划情况分析73.1项目自身概况73.2项目周边区域规划8二、项口市场环境分析1、苏州市房地产经济背景分析,,,91.1苏州市概况91.2苏州市宏观经济影响关系分析111.3苏州市城市规划概况及对本项目的影响251.4苏州市房地产政策概况对木项目的影响2、苏州市区房地产市场情况调查282.1苏州近几年房地产态势分析322.2苏州房地产2006年发展态势总结及预测332.3苏州市区房地产市场调查分析352.4苏州市区二级市场（商品房市场）分析382.5苏州帀区三级市场

2、（二手房市场）概况及分析423、苏州市区房地产区域市场调杳423」苏州房地产市场区域板块分析464、苏州工业园区房地产市场464」园区房地产发展及走势484.2近年内各年度园区供应及销售情况484.3园区商詁房价格走势及与其他片区房价比较情况494.4园区未來房地产市场分析与预测574.5典型个案和基准竞争对手分析61三、苏州各类物业分物业形态专题分析1、苏州各类物业形态的发展情况691」写字楼691.2类别墅701.3多层等低密度住宅751.4高层及小高层住宅市场762、苏州各类物业市场的主要特征793、苏州各区域典型个案分析80四、消费者需求分析1、区域内购房者细分及

3、需求分析841.1何谓市场需求？841.2我们的需求者在哪里？841.3需求者购买因素分析852、消费者需求分析872.1私营业主872.2政府官员892.3本地高收入职业经理人902.4外来高收入职业经理人932.5等自由职业者952.6投资客户97五、木项目分析及定位1、木项目SWOT分析2、木项口整体形象定位3、本项目可能发展物业形态的目标客户定位3.1目标客户职业分析3.2目标客户來源地及比例分析3.3目标客户家庭成员构成分析3.4目标客户可承受总价范围段及各口比例3.5目标客户可承受面积范围段及各自比例3.6客户特征描述3.7客户行为习惯分析4、楼型（物业形态及

4、配比）定位5^价格定位、分析与建议6、户型建议六、产品多方案配比建议1、经济成本分析2、总体规划分析3、针对消费群分析4、分期发展规划分析5、销售分期分析七、营销概念主题与项目规划概念的结合点1、概念产生的背景2、概念主题的诠释3、案名诠释一、项目概况1、项目地块区位环境分析07号项口地块位于苏州新加坡工业园区金鸡湖西南岸，东临金鸡湖，西接星港街，南靠机场路，北面垂柳路；可以说是近儿年来园区湖西的稀有临湖观景板块。图1：苏园(2005)07号地块区位图2金鸡湖1w1A狀AffM/｛；2、周边环境分析07号项目地块附近区域目前止处于大规模开发建设时期，周围工地林立，仅机场路

5、•路之隔即有大湖•城邦、和乔丽晶、高尔夫花园三个在售屮高档住宅项目。北面的水乡邻里中心也己落成目前正在招商并拟定于今年5刀1日开'必由于项目区域位于湖西成熟版块是在政府的宏观规划和控制下有步骤地开发建设的，目前景观方面的布局目前已经初现美好轮廓，交通及绿化等基础公益设施也已经建设齐备，科教文一卫、行政、商业生活配套也不断新増。交通方面：项目地块区位交通便利发达，可达苏城南北。沿南侧机场路往东可通金鸡湖东，往西可通苏州占城区东环路，沿星汉街可以方便快捷直通湖西核心——CBD商业街区。区域内道路主要为四块板结构，其中星汉街和星港街以及机场路均为双向六车道，其他如垂柳路、芙蓉街

6、等均为双向四车道，所有道路均路面状况良好，通行顺畅，岀行十分便利。3、项目所在区域规划情况调查3.1项口自身概况2005年12月29日苏州工业园区国有土地使用权挂牌出让，在国际大厦4楼会议厅举行。园区国土局该次共推出三宗地块，总占地面积为523291」5叶，起拍总价为202860万元，成交总价为210068万元，平均楼而价：4045.91元/m2,平均涨幅：5.02%。其中备受瞩目的本项目地块——07号“地王=被中海地产以10.3亿获得。表1:苏园土挂07号地块概况表土地面积出让用年限途（年绿地率建筑密度容积率金鸡湖西畔星港街东机场路北77289.02（含0.7公顷幼儿园

7、用地）居住70>50%<25%<1.6（不含幼儿园用地）金鸡湖西畔垂柳路南机场路北125764.93居住70>45%<30%<0.8金鸡湖64377.04居住70>45%<30%<0.6圭'5/07西畔垂柳路东机场路北表2：苏园土挂07号地块成交价格编号土地面积（m2）无起报楼面均价（元/m2）成交楼面均价（元/m2）成交总价苏772<1园89.139390土02•21213挂6.6.6120125<3300576400/07.93■864377.04V0■607号地块包括3个地块，综合容积率不超过1.0（不含幼儿园），并允许